Александр Мурзин: В кризис Совет арендаторов испытал второе рождение

На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» отвечает председатель Совета арендаторов Екатеринбурга Александр Мурзин.

— Как Вы пришли в Совет арендаторов?

— Я не возглавляю Совет с момента его создания и, честно говоря, чем он занимался до меня, знаю весьма опосредованно. Но с развитием кризисных явлений в экономике данная структура испытала своего рода второе рождение. Взаимоотношения в и ранее традиционно жесткой конкурентной среде обострились, в том числе — и в плоскости взаимоотношений арендатора и арендодателя.

Падение спроса арендаторы зафиксировали еще в октябре и тогда же впервые заговорили о необходимости корректировки арендных ставок, однако долгое время каких-либо уступок добиться не удавалось.

Была своего рода круговая порука. Арендодатель считал так: раз соседний торговый центр не снижает арендные ставки, то и мы снижать не будем. Такая ситуация, когда арендодатель — хозяин положения, а арендатор — лишь один из «барашков в стаде», лично меня не устраивала.

— Как в итоге шел процесс переговоров?

— Конечно, говорили о том, что соответствие арендных ставок реальному рыночному положению очень важно. Мы не вели разговор сразу и жестко о том, что тому или иному арендодателю необходимо снизить арендную ставку. Вынесли эту тему на всеобщее обсуждение, чтобы и торговые центры между собой обменивались информацией.

Так или иначе, достаточно быстро всем стало понятно, что есть люди, которые что-то хотят изменить в этом вопросе.

В итоге это привело к тому, что с конца 2008 года пошло снижение, но прямая заслуга Союза лишь в том, что мы стали катализатором процесса. Просто если мы побывали в том или ином торговом центре, то впоследствии любому арендатору, который приходил, стало легче вести диалог с арендодателем, ведь какие-то вопросы мы снимали заранее. Нужно было только сдвинуть с места общее мнение.

У нас изначально не было цели объединить 2 тысячи арендаторов и двинуться с красными флагами на баррикады управляющих компаний. Более того, даже снижение аренды само по себе является нашей сверхзадачей.

Свою цель в итоге мы видим в том, чтобы бизнес Екатеринбурга развивался эффективно. Чтобы управляющая компания имела возможность подобрать для себя выгодного во всех смыслах арендатора, а арендатор — выбрать комфортную управляющую компанию.

Быть неграмотным арендатором — это не так страшно, как быть неграмотной и непрофессиональной управляющей компанией.

— Как Вы оцениваете существующие предложения на этом рынке?

— Говоря о площадях, мы должны говорить в первую очередь о качественных площадях, качественных не только по строению, но и по управлению, когда управляющая компания обеспечивает своим арендаторам необходимые потоки покупателей. На данный момент дефицит предложения такого уровня качества услуг, увы, сохраняется.

Почему, к примеру, до сих пор существуют очереди в «Гринвич»? Почему арендаторы отказываются идти туда, где арендная ставка составляет 500 рублей за метр, и выбирают более дорогие торговые центры? Именно потому, что управляющая компания создала им такие условия, чтобы у них шел бизнес даже в тяжелые времена. Пусть и за большие деньги.

— Какова, на Ваш взгляд, идеальная модель взаимоотношений арендаторов и арендодателей?

— Взаимоотношения арендаторов и арендодателей должны быть уравновешенными и адекватными с точки зрения взаимных требований и условий. Требования арендаторов к торговому центру должны быть не меньшими, чем у арендодателя к арендатору, и наоборот.

Наша задача в настоящее время — подтянуть арендатора до такого уровня, чтобы с ним можно было нормально говорить и договариваться. Не просто рассматривать его как «спицу в колесе», а как полноценного партнера, когда благодаря в том числе и его стараниям в итоге живет и гарантированно зарабатывает арендодатель. Это главное, ради чего лично я согласился участвовать в Совете арендаторов в качестве председателя.

Без этого нам развиваться будет невозможно, особенно после выхода из кризиса, когда очнутся строители и все ранее начатые торговые и офисные центры будут сданы в эксплуатацию.

— Кстати, к чему приведет вывод на рынок новых торговых площадей? Не секрет, что уже сегодня многие говорят о том, что предложение в Екатеринбурге превосходит спрос.

— Заполнить пустые площади качественными арендаторами пока действительно нереально. На сегодняшний день у нас в городе просто нет такого числа предпринимателей. Мы подготовили аналитический материал на данную тему и выяснили, что пока лишь небольшой процент арендаторов, примерно 20%, действительно умеет считать деньги, планировать, вникать в суть проблем и решать их, вступать в переговоры и договариваться. Они готовы учиться, способны и будут это делать.

Однако они, безусловно, не решат — да и не должны решать — проблему заполняемости всех предлагаемых площадей. Одна из задач в настоящее время — поддерживать те 20%, которые есть, а остальные 80% — усиленно мотивировать для дальнейшего образования с целью повышения уровня их бизнеса.

— Какой смысл Вы вкладываете в понятие «профессионализм управляющей компании»?

— Во-первых, торговый центр, который находится в управлении, должен четко иметь свое позиционирование, свою концепцию. Это не просто популярное слово. Наличие концепции позволит не делить покупателя на те 18 торговых центров, в которых есть одежда одного бренда, а умножать, создавая новые потребности. Вообще, стоит отметить, рынок потребностей в России сформировался достаточно давно, революционных изменений и ноу-хау на нем на самом деле не так много.

Говоря о снижении спроса, все мы, в том числе и управляющие компании, должны понимать: дело не в том, что у людей нет денег (хотя кого-то сократили, а кому-то не дают кредит), — вопрос в том, что когда-то покупатель снова начнет думать о том, что ему нужно потреблять, удовлетворять свои потребности, и вернется в торговые центры.

Пока покупательская активность действительно упала в разы — в два, три, четыре раза. Меня абсолютно не удивляет майский рост на 30% дискаунтеров. Если человеку что-то нужно, он пойдет это и купит, только не за 1 тысячу рублей, как было раньше, а за 500 рублей.

Сейчас, в момент снижения платежеспособного спроса, управляющим компаниям можно и нужно думать о качестве услуг.

Каждый заинтересован в привлечении покупателя, но, на мой взгляд, сейчас тратить деньги на дорогостоящие маркетинговые программы нет смысла. Вообще стоит отметить, что сегодня люди изменили свои приоритеты. Так, если раньше человек рассматривал магазин как источник реализации своих потребностей, то сейчас он нашел своеобразную альтернативу этому, а именно — отдает предпочтение саду или огороду.

За это время можно и нужно обучать персонал, потому что если раньше мы могли фильтровать и брать только 10% от посетителей магазина, то сейчас, так как посетителей стало гораздо меньше, мы должны значительно более эффективно брать 70% от тех, кто зашел. Для этого нужно проделать огромный труд. А то, что это действительно необходимо, — подтвержденный факт. Проверьте свое предприятие, зайдите тайным покупателем и посмотрите на работу своего персонала.

Население не увеличивается, доходы не увеличиваются, а количество точек продаж того или иного бренда становится больше. Людям нужен новый продукт. Именно поэтому сюда приходили московские сети с новыми брендами и создавали новые потребности, но ведь у нас не меньше толковых людей, чем в Москве.

Необходимо дать нашему ретейлу возможность работать. На мой взгляд, это вполне возможно. Нужно помочь малому бизнесу, сподвигнуть его к обучению. Тогда, в конечном результате, на качестве услуг в городе это отразится только положительно.

— Каковы перспективы местной конкурентной среды?

— Екатеринбург начал испытывать сильнейшую конкуренцию и рост арендных ставок именно с приходом московских компаний. Их приход был обусловлен именно тем вакуумом на местном рынке, который был. Будем откровенны, в Екатеринбурге не хватало нормальных компаний, а опираясь на московский опыт, рынок аренды потянулся вверх. Обороты при этом не успевали за арендными ставками.

Как будет развиваться наш город, сегодня отчасти вновь зависит от московских сетей. Они плохо управляемы, тяжело и неповоротливо реагируют на наши внутригородские вопросы, но все равно создают конкуренцию.

В идеале же, как известно всем, конкуренция ведет к росту качества и товара, и обслуживания, и города в целом. Однако есть конкуренция, которая ведет к улучшению качеств и услуг, а есть конкуренция, которая ведет просто к росту рынка, при этом качество услуг никуда не движется.

Если ты раньше тратил деньги на обучение персонала и улучшение качества, то сейчас ты будешь тратить деньги на увеличенную арендную плату.