«Коммерсантъ» и Сергей Антонов: «Девелоперов зовут в детсады»

Свердловские власти предлагают строить их вместо офисов

Свердловские власти нашли виновных в обрушении рынка коммерческой недвижимости. Как заявил вчера замминистра строительства региона Григорий Мазаев, в нем виноваты сами девелоперы, которые перенасытили рынок однотипными проектами офисных, торговых центров и логистических комплексов. По мнению чиновника, застройщикам необходимо переориентироваться на строительство социальных объектов, в том числе детских садов и медучреждений. Девелоперы же говорят, что такие проекты нерентабельны — до кризиса срок их окупаемости составлял 7-10 лет из-за низкого спроса на эти услуги.

С критикой в адрес застройщиков замминистра выступил вчера на конференции «Коммерческая недвижимость: взгляд изнутри». В своем докладе Григорий Мазаев заявил, что вина за крах рынка коммерческой недвижимости лежит на самих девелоперах. «В Екатеринбурге строятся только офисы и логистические центры, тогда как по СНиПам у нас есть перечень из 36 видов общественных зданий, почему вы не строили их? По разработанной схеме логистики области для Екатеринбурга нужно было выделить под склады всего 140 гектаров, а уже заявок от застройщиков на 800 гектаров. То есть, востребована будет всего только 1/5 от заявленных площадей. А офисы, по нашим данным, обеспечены договорами с арендаторами всего на 1%», — сказал господин Мазаев.

По его словам, перспективным вариантом для застройщиков могло бы стать строительство детских садов или медицинских учреждений. «В Екатеринбурге дефицит мест в детских садах — 10 тыс. мест. В месяц цена за размещение одного ребенка составляет порядка 5 тыс. рублей. Почему бы из этого не сделать хороший коммерческий объект?», — добавил замминистра. При этом он подчеркнул, что, «понимая сложившуюся ситуацию», областные власти при рассмотрении заявок от застройщиков на предоставление земельного участка под конкретные бизнес-проекты будут «тщательнее подходить к анализу проектов и давать рекомендации».

Консалтеры соглашаются, что на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга наблюдается перенасыщение. По данным управляющего директора консалтинговой компании Cushman&Wakefield Stiles&Riaboko-bylko Сергея Рябокобылко — ставки на аренду офисных площадей снизились практически на 50% — до уровня 2006 года, а объем свободных площадей составляет 25%, тогда как в прошлом году был не выше 6-8%. «Ставки на офисную недвижимость класса «А» в Екатеринбурге упали с 2,5 тыс. за один кв. метр до 800-1,2 тыс. рублей», — отмечает гендиректор УК «Пред-Групп» Алексей Мальцев. С ними соглашается и гендиректор ИК «Ява-управление финансами» Константин Селянин, который говорит, что еще год назад он проводил расчет реальной потребности в офисных помещениях класса «А», и уже тогда пришел к выводу, что все заявленные проекты могут оказаться невостребованными. «Основные потребители качественных офисных площадей — представительства иностранных компаний, в которых работает 5-10 человек, и крупных федеральных компаний с численностью до 20 человек. Иностранных компаний сейчас в Екатеринбурге не более 150, крупных федеральных сетей тоже не больше 100. Таким образом понятно, что спрос явно ниже, чем количество заявленных площадей», — отметил Константин Селянин. В гостиничном секторе, по словам участников рынка, ситуация пока также не благоприятна — загрузка составляет всего 40%, тогда как для окупаемости по европейским показателям необходимо не менее 50%.

Участники строительного рынка и аналитики также признают, что рынок ТРЦ, офисных центров и логистических комплексов перегрет, но они не считают перспективным и предложение господина Мазаева. Консультант Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин: «Ликвидность и доходность от офисного здания и от детского сада несопоставима, и любой девелопер понимает, что социальные объекты всегда были менее привлекательны, чем недвижимость для бизнеса. Сейчас спросом пользуются небольшие деловые центры, которые могут предложить офисы площадью от 50 до 500 кв. метров с отделкой». По словам совладельца БЦ «Антей» Андрея Гавриловского, вариант строительства частных детских садов и поликлиник может оказаться рентабельным, но встает вопрос в управлении такими сложными объектами. «Для управления ими нужен специальный персонал. Кроме того, несмотря на высокую потребность, реального платежеспособного спроса на эти услуги сейчас просто нет. Поэтому не думаю, что объекты социального обслуживания могут быть интересными для девелоперов, по крайней мере, сейчас», — говорит Андрей Гавриловский. «Мы 4 года назад начали прорабатывать проект по строительству коммерческого детского сада и отказались от этой идеи. Срок окупаемости при докризисных банковских ставках в 14-15% годовых составил бы минимум 7 лет, а сейчас получить кредит под такой проект вообще нереально. Причина одна — нет широкого платежеспособного спроса», — говорит председатель совета директоров «Астон Групп» Вячеслав Трапезников. По его словам, в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости практически нет такого вида объектов, который бы пользовался спросом. «Единственное, что сейчас востребовано — это эконом-жилье. Но при условии, если будет господдержка по затратам на инфраструктуру», — говорит господин Трапезников.