Эксперты рынка коммерческой недвижимости: Арендные ставки в Екатеринбурге упали до критического уровня

Представители управляющих компаний, работающих на территории Екатеринбурга, констатируют: арендные ставки в Екатеринбурге упали до критического уровня.


«В настоящее время офисные здания класса «А» снизили свои арендные ставки до 800 рублей за кв. м. В целом рынок аренды коммерческой недвижимости падает. Сейчас в Екатеринбурге можно встретить площади за 400—500 рублей за кв. м во вполне приличных зданиях. Ставки падают до уровня некоего экономического минимума, то есть собираемые с арендаторов суммы покрывают лишь текущие расходы на эксплуатацию здания и платежи по кредитам, так как в основном вся коммерческая недвижимость в городе построена на заемные средства. В сложившейся ситуации есть все предпосылки к тому, что положение на рынке станет критичным», — заявил генеральный директор УК «Партнерство» Андрей Черушев в ходе прошедшего в Екатеринбурге круглого стола «Пересмотр договора аренды: поиск баланса интересов».


«Ситуацию обостряет и то, что мы не можем выравнять арендные ставки до некоей средней по городу. Рынок не был сформирован до кризиса и не сформирован сейчас. Каждый устанавливает ту арендную ставку, которую считает правильной», — добавил А. Черушев.


Снижается и стоимость такого рода помещений.


По данным Уральской палаты недвижимости, на вторичном рынке встроенно-пристроенных торговых площадей (в основном это первые этажи жилых домов) снижение цен предложения за последние семь месяцев составило около 20%. Если в конце декабря прошлого года стоимость квадратного метра таких помещений составляла в среднем по городу около 112 тыс., то к концу июля она опустилась до 90 780 руб. В центре за это время цена упала со 141 100 руб./кв. м до 112 190 руб./кв. м, показав также динамику около -20%.


В августе 2009 года ставка аренды встроенно-пристроенных торговых площадей подешевела еще сильнее. С начала года снижение составило около 25% — с 1300 руб./кв. м в месяц до 980 руб./кв. м в месяц. При этом «лидером» по падению оказались районы первого пояса. С начала года арендные ставки здесь упали на 37%, а если сравнивать с пиковыми показателями сентября 2008 г., то снять торговые помещения в «спальниках» сегодня можно на 47% дешевле, чем тогда.


Генеральный директор УК «ПРЕД-Групп» Алексей Мальцев видит причину снижения арендных ставок в несформированности и несостоятельности рынка.


«Основная проблема между арендатором и арендодателем — обоснование арендной ставки. Все объекты разные, и нельзя вывести какую-то среднюю универсальную ставку по городу. Вторая проблема состоит в психологическом ожидании арендаторов. К примеру, когда в правительстве заявляют, что кризис заканчивается, у них происходит оживление, и наоборот. Таким образом, их личные ожидания относительно экономического состояния страны становятся важной составляющей процесса заключения сделки по аренде помещения», — сообщил А. Мальцев.


Эксперт также заявляет о сложностях, с которыми сталкиваются арендодатели. И в первую очередь это сложности со «сбытом» площадей.


«В деловом и торговом центре «Европа» на сегодняшний день мы пока сдали 40% офисной площади и порядка 80% торговой. К весне планируем приблизиться к 100% заполняемости. Для решения проблемы с арендаторами нам приходится «нарезать» площади. Изначально «Европа» планировалась с офисными площадями от 100 до 300 кв. м. Однако в настоящее время востребованность больших офисных площадей в Екатеринбурге оставляет желать лучшего, их практически нереально кому-либо сдать. Именно поэтому нам приходится сдавать частями, по 50 кв. метров», — добавил А. Мальцев.


«К тому же изменился в сторону уменьшения срок аренды. Люди не хотят брать в аренду помещение надолго. Теперь мы заключаем договора аренды в среднем на 11 месяцев», — заключил А. Мальцев.


Председатель Совета директоров группы компаний «Корин-Холдинг» Андрей Бриль предлагает взглянуть на проблему шире.


«В настоящее время мы наблюдаем общий кризис объектов коммерческой недвижимости. Многие из них не соответствуют ни классу «А», ни «В», ни даже «С». Внешнее оформление неплохое, но ведь качество складывается далеко не только из оформления. Поэтому сейчас мы и видим множество пустующих площадей», — заявил эксперт.


«Если раньше на фоне роста рынка даже плохие площади пользовались устойчивым спросом, то сейчас такого нет. Люди стали понимать, что означает концепция и качество площадей, какой проект является хорошим, а какой плохим», — добавил эксперт.


«Сейчас мы видим, что на рынке аренды коммерческой недвижимости все чаще встречаются случаи демпинга ставок. Сложившаяся ситуация такова, что уже стоит вопрос не о прибыли, а хотя бы об окупаемости торговых и офисных площадей, поэтому ставки и снижаются», — констатировал А. Бриль.