«Коммерсантъ», Сергей Антонов и Татьяна Ермолаева: «Без дна»

Цены на недвижимость в Екатеринбурге продолжат снижение

Цены на недвижимость в Екатеринбурге еще не достигли своего дна, несмотря на 15%-ное падение с начала года, заявили представители агентств недвижимости города. По их словам, стагнация пока не началась, хотя динамика снижения цен замедлилась. Усугубить ситуацию могут банки и подрядные организации, которые уже выставляют на рынок «дефолтные» квартиры с 30-40%-ным дисконтом.

О том, что тенденция по снижению цен на недвижимость в Екатеринбурге не остановилась, вчера на заседании круглого стола «Ипотечный рынок. Состояние и перспективы» заявил исполнительный директор агентства недвижимости «Восточное» Павел Маслихин. По его словам, компания проводила исследование рынка, и пока стагнации не наблюдается: цены на недвижимость продолжают незначительное снижение. По словам аналитика АН «Новосел» Сергея Меньшенина, сейчас они составляют порядка 1, 56% в месяц. «Наиболее заметное падение цен пришлось на первое полугодие 2009 года, с декабря 2008 по июль 2009 года стоимость 1 кв. метра жилья сократилась на 15, 4% — с 56,14 тыс. рублей за 1 кв. метр в декабре, до 47,49 тыс. рублей в июле. С февраля по май ежемесячное снижение цен составляло 2,84%», — указал он. По словам представителей «Юридической риэлторской группы «Екатеринбург»», реальные сделки проходят по ценам ниже заявленных на 12-15%. «Есть даже такие примеры «потребительского экстремизма», когда покупатель приходит к нам, показывает деньги и говорит, что готов закрыть сделку уже завтра, но для этого требует 30-40% дисконт», — добавил Павел Маслихин.

Как говорят риэлторы, основная причина отрицательной динамики цен — превышение предложения над спросом и резкое сокращение сделок с привлечением кредитных ресурсов. «Сейчас на продажу выставлено достаточно много объектов, как на вторичном, так и на первичном рынке, тогда как покупательская способность резко сократилась. По нашим оценкам, выставленного сейчас объема при существующем спросе хватит на два года», — уверен Сергей Меньшенин. С ним согласна Лилия Файзулина из КБ «Ярмарка», добавляя: «Сейчас основной объем работ риэлторов приходится на обменные операции, и это вполне объяснимо, для такого рода операций не требуется привлечения больших финансовых средств». Кроме того, отмечают эксперты, существенно сократилась доля ипотечных сделок. По оценкам Павла Маслихина, сейчас в общем объеме сделок только 10% приходится на ипотечные схемы, тогда как год назад этот показатель доходил до 30-40%, в некоторых агентствах до 70%. «Клиентов отпугивают высокие ставки по ипотечным кредитам — от 13, 5% в год, многие просто ждут, когда еще снизится цена. Сейчас в основном покупают квартиры не для инвестирования, а непосредственно для проживания, поэтому есть рост спроса по объектам низкого ценового сегмента», — отметил господин Маслихин.

По прогнозам самих агентств недвижимости, если не произойдет кардинальных изменений, то стагнации цен на жилье стоит ждать не раньше конца 2010 года. «Ситуация еще усугубляется тем, что на рынок начинают выводить квартиры по демпинговым ценам — на 30-40% дешевле, чем существующая рыночная цена. Прежде всего так действуют подрядные организации, которые получили недвижимость по взаимозачету от застройщиков. «Подрядчики продают квартиры по низким ценам, потому что изначально рассчитывали на высокий доход, получая эти квартиры по бартеру, а сейчас ситуация не улучшилось, а деньги из оборота изъяты, поэтому многие жертвуют прибылью, чтобы сохранить бизнес и пополнить оборотку», — рассказал гендиректор ООО «Рифей Строй» Вячеслав Румянцев. По оценкам Павла Маслихина, предложение подрядчиков на рынке почти не задерживается из-за низкой цены, но в этом предложении есть свои сложности. «Как правило, застройщики рассчитываются с подрядчиками недостроенным жильем, поэтому купить их можно только по договору переуступки права требования. На таких условиях, например, невозможно получить ипотечный кредит», — считает он.

Повлиять на стоимость недвижимости могут и банки, которые уже начали продавать через риэлторов «дефолтные» квартиры (по которым заемщики не платят, а их стоимость снизилась). Так, по словам руководителя екатеринбургского офиса «Кредитмарт» Оксаны Гречухиной, уже сейчас выставлено около 15-20 подобных квартир с «существенным дисконтом», под которые можно получить ипотеку на льготных условиях — под 10, 5%. Правда, признается Павел Кузнецов из «БК Недвижимость», пока доля «дефолтных» квартир не велика, поэтому существенного влияния на динамику цен они оказать не могут. С оценками екатеринбургских участников рынка соглашается и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, по словам которого реального дна цены на недвижимость могут достичь к весне 2010 года. «Ситуация напоминает 1998 год, когда цены существенно снижались только год после кризиса, затем темпы снижения замедлились и в 2000 году уже вышли на рост в 0,1%», — говорит он.