Рынок недвижимости Свердловской области: итоги кризиса

Стоимость жилья в Екатеринбурге продолжает снижаться.





За последнее время на рынке недвижимости Свердловской области ситуация соответствует общему экономическому положению в стране, обусловленному финансовым кризисом. Экспертами зафиксировано уменьшение спроса на жилье и, как следствие, падение цен. По данным Уральской палаты недвижимости, в центре Екатеринбурга за июль 2009 года фиксировалось существенное падение цен на квартиры — за месяц около 1,6%. Средняя цена предложения сегодня составляет 73 186 руб./кв. м.


«Данные, которые опубликовала Уральская палата недвижимости, вполне адекватны. На мой взгляд, до конца года цены на недвижимость продолжат свое снижение, — заявил директор агентства недвижимости «Мастер-недвижимость» Ильшат Тухватшин. — В последнее время очень неохотно, несмотря на финансовый кризис, люди покупают квартиры на окраинах города Екатеринбурга».


«Цены на квартиры неизбежно падают, потому что предложение по-прежнему значительно превышает спрос. В таких условиях тенденция уменьшения цен сохранится как минимум до конца года. Продавать дорогие квартиры сейчас трудно — они не пользуются спросом. Гораздо охотнее люди покупают сейчас однокомнатные квартиры. Новостройки сейчас покупают уже практически готовые: в долгострои вкладываться невыгодно, да и никто не доверяет никому в нынешних условиях — ни застройщики покупателям, ни наоборот», — говорит директор агентства недвижимости «Недвижимость Урала» Антонина Бачурина.





Риэлторы



Судить о ситуации можно, проанализировав нынешнее положение агентств недвижимости Екатеринбурга. В условиях кризиса около 10% риэлторских агентств на данный момент прекратили свою деятельность. Об этом говорит исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.


«В целом рынок недвижимости, по нашим оценкам, в связи с кризисом покинуло порядка 10—20% агентств», — отмечает менеджер по рекламе агентства недвижимости «Сан-Инвест» Павел Бобров.


Руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин уверен, что реально число компаний, покинувших рынок недвижимости, гораздо больше. «На рынке риэлторских услуг наблюдается тенденция к укрупнению. Так, если в декабре 2007 года 50 агентств занимали 50% доли рынка, то в июне 2008 года 44 агентства занимали 50% доли рынка. В июне 2009 года 33 агентствам принадлежит 50% рынка вторичного жилья Екатеринбурга. Согласно статистическим данным, рынок риэлторских услуг в июле 2009 года насчитывает 391 агентство недвижимости. Год назад их было 458. Стоит отметить, что еще в июне 2009 года на рынке риэлторских услуг существовало 406 агентств недвижимости», — заявил он.


Аналогичной позиции придерживаются и в квартирном бюро «Ярмарка».


«Рынок покинул не один десяток агентств недвижимости, правда, это небольшие компании. Крупные игроки остаются на плаву. Риэлторы из небольших агентств перешли в более крупные, стабильные агентства. К примеру, у нас работает несколько бывших собственников бизнеса и директоров предприятий, занимавшихся ранее риэлторской деятельностью», — заявила менеджер по рекламе квартирного бюро «Ярмарка» Вероника Князева.


Эксперты рынка недвижимости составили статистику агентств, занимающих лидирующие позиции. «Согласно последним данным, предложения 10 крупнейших риэлторских компаний Екатеринбурга на вторичном рынке жилья в июне 2009 года составляют 29,8% от общегородской базы данных УПН. Лидером предложения является ГК «Новосел» с долей рынка 12,1%, на втором месте квартирное бюро «Ярмарка» — 3,5%, третье и четвертое поделили компании «Недвижимость Урала» и «Метрополия» — по 2,2%, на пятом месте центр недвижимости «Бэст» с 2,1%», — сообщил С. Меньшенин.





Ипотека



Тенденция использования ипотеки как доступной схемы приобретения жилья значительно снизилась. По словам Сергея Меньшенина, год назад ипотека занимала более 50% доли продаж. Сейчас точная цифра равна 12%. Ильшат Тухватшин отмечает, что ипотека используется максимум лишь в каждом четвертом случае, остальные покупатели выплачивают всю стоимость сразу. «Стоит заметить, что еще год назад ипотека составляла около половины сделок, в нашем агентстве это 3—5 договоров в месяц, а сейчас — максимум 1 за тот же период времени», — говорит он.


Согласно официальной статистике, в Свердловской области за первое полугодие 2009 года было выдано 1855 ипотечных кредитов, что составляет лишь 23% от уровня аналогичного периода прошлого года. Кредитов было выдано на сумму 2,02 млрд. рублей, или 16% к уровню I полугодия 2008 года. Руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в г. Екатеринбурге Станислав Дехтулинский отмечает, что главные причины уменьшения объема выдаваемых ипотечных кредитов — это снижение кредитной активности банков и падение спроса со стороны самих потребителей, так как ситуация на рынке труда нестабильна. Третьей причиной падения спроса на кредиты С. Дехтулинский назвал ужесточение требований банков к предоставлению кредита.





Цены



Аналитики агентства недвижимости «Миан» определили, что во многих регионах Российской Федерации наметилась стабилизация ценового уровня в сфере недвижимости. Однако в Свердловской области все еще актуальны ожидания дальнейшего снижения цен на жилье. Существует мнение, что в перспективе, учитывая особенности регионов, намечается как положительная, так и отрицательная динамика, которая постепенно приведет к стабилизации цен и последующему их росту.


Председатель правления Сбербанка России Герман Греф утверждает, что к настоящему моменту цены на недвижимость достигли дна и опускаться уже не будут. Застройщики приблизили цену практически к себестоимости и максимально снизили маржу. Сейчас самое время покупать недвижимость, так как такое положение вещей неизменно приведет к дефициту и, как результат, грядет всплеск цен на жилую недвижимость. Немаловажным фактором для последующего увеличения цен также является уменьшение инвестиций на строительство в 5 раз.


Но есть эксперты, которые не согласны с Г. Грефом. Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев полагает, что цены на недвижимость пока не достигли минимума и могут снизиться еще на 20—40%.


«САИЖК в I полугодии выдало 446 кредитов, что на 50% меньше уровня прошлого года. Средняя сумма ипотечного кредита составляет 1 млн. рублей. Впрочем, в настоящее время ситуация с выдачей ипотечных кредитов улучшается. Такого, как было в январе — феврале этого года, когда кредитов вообще брали единицы, больше нет. С апреля 2009 года мы наблюдаем ежемесячный рост количества ипотечных кредитов на 10%», — заявил в начале августа министр архитектуры и строительства Свердловской области Александр Карлов.





Застройщики



Многие застройщики Екатеринбурга и Свердловской области приостановили строительство ряда объектов по причине экономического кризиса, а дольщики, вложившие в строительство свои деньги, остались пока и без денег, и без квартир. Помимо жилых комплексов, в настоящее время приостановлено строительство порядка 60—70 объектов социального значения, например таких, как Свердловский перинатальный центр.


«Появилось такое понятие, как «проблемные дольщики». Это те здания, в которых не могут набрать 50% и даже менее дольщиков, из-за чего строительство приостанавливается. В таком положении оказалось в настоящее время 620 человек. На сегодняшний день из федерального бюджета выделено 1,8 млрд. руб. для достройки жилья с готовностью 70%. Эти деньги будут выделены и для тех домов, где есть уже 70% дольщиков», — говорит А. Карлов.


Всего за 6 месяцев 2009 года в Свердловской области освоено 32,3 млрд. руб. на капитальное строительство, что составляет лишь 70% от уровня прошлого года. Введено 485 тыс. кв. метров жилья. В министерстве отметили, что это приблизительно соответствует количеству жилья, введенному за аналогичный период прошлого года, но все это жилье строилось до кризиса. Сумма, выделенная из бюджета для поддержки строительства за первое полугодие 2009 года, в 3 раза превышает сумму аналогичного периода прошлого года — она составила 4 млрд. 947 млн. руб.


В результате картина на рынке недвижимости складывается весьма противоречивая и сложная. Мнения экспертов кардинально различаются, сходясь к единой точке зрения только в одном: в течение третьей четверти 2009 года цены на недвижимость будут падать, и жилье неизбежно будет становиться доступнее. Также можно сказать, что в период экономического кризиса перестало себя оправдывать ипотечное кредитование. Потребитель сейчас находится в стадии ожидания, так как при вкладе денег в строительство есть риск потерять средства, как это уже произошло со многими дольщиками жилья.