Почему падают цены на аренду жилья в Екатеринбурге?

Рынок аренды жилья в Екатеринбурге за последний год кардинально изменился. Если раньше финансовые условия диктовали собственники, то сейчас в более выгодном положении находятся арендаторы. Следствием нового рыночного баланса стало снижение ставок. Согласно сводным данным агрегаторов недвижимости, за год стоимость аренды в городе (с поправкой на сезонность) в среднем снизилась на 3–5%. О причинах и прогнозах — в материале ИАА УрБК.

Для того чтобы лучше понять текущую ситуацию, необходимо проанализировать динамику цен и спроса на долгосрочном горизонте. В последние годы рынок аренды Екатеринбурга пережил настоящий бум активности арендаторов.

В период с осени 2022 года по осень 2024 года средний размер ставок в городе увеличился в 1,5–1,6 раза. Главным драйвером этого роста стало удорожание ипотеки. Из-за повышения цен на новостройки (с начала 2020 года они увеличились в 2,5 раза), отмены льготной «Ипотеки с господдержкой» и ужесточения условий по «Семейной ипотеке» многие семьи отказались от покупки квартир в пользу съемного жилья. Свою лепту внес и длительный период высокой ключевой ставки ЦБ, сделавший рыночные ставки недоступными. Дополнительный приток арендаторов обеспечили рост зарплат в регионе, возвращение в офисы (снижение популярности «удаленки»), а также увеличение числа мигрантов и иногородних студентов.

В результате к концу 2024 года рынок оказался сильно перегрет. Дальнейший рост спроса стал невозможен из-за эффекта высокой базы. Средняя цена съемной однокомнатной квартиры в Екатеринбурге, по данным сервиса «Мир квартир», за эти два года выросла с 21 до 34 тыс. руб., двухкомнатной — с 27 до 41 тыс. руб. Из-за этого многим стало не по карману арендное жилье. Произошла классическая рыночная ситуация: на рынок хлынул спрос, цены взлетели, и в результате приток новых арендаторов практически остановился.

С осени 2024 года по настоящее время рынок переживает совсем другой этап: ставки перестали расти и перешли к коррекции. Сейчас средняя цена съемной однокомнатной квартиры составляет 31 тыс. руб., двухкомнатной — 37 тыс. руб. Спрос снова постепенно начал возвращаться в сегмент купли-продажи жилья из-за изменения монетарной политики. ЦБ с середины прошлого года снизил ключевую ставку с 21 до 15%, что увеличило спрос на ипотечные кредиты. 

Одновременно с этим в Екатеринбурге резко усилилась конкуренция между арендодателями. По данным «Авито», сейчас в городе активно 5,4 тыс. объявлений от собственников, тогда как год назад их было около 3,5 тыс. Таким образом, предложение на рынке аренды выросло в полтора раза.

Этот стремительный рост предложения объясняется двумя факторами. Во-первых, Екатеринбург стал одним из лидеров по вводу жилья: пиковые объемы строительства 2021–2024 годов сейчас массово выходят на рынок, причем многие квартиры приобретались инвесторами именно под сдачу. Во-вторых, собственники сознательно выбирают аренду вместо продажи — высокие ставки сделали этот доход привлекательным, а продавать квартиры в условиях дорогой ипотеки стало сложно.

Если говорить о прогнозах, то, скорее всего, ставки в Екатеринбурге продолжат корректироваться под влиянием двух факторов: дальнейшего возможного снижения ключевой ставки и растущей конкуренции между арендодателями, поскольку объем строящегося жилья в уральской столице сохраняется на высоком уровне.

Ранее ИАА УрБК писало, что с 2019 года аренда однокомнатных квартир в Екатеринбурге подорожала почти в два раза.