Недвижимость всегда растет в цене?

Застройщики часто убеждают потенциальных покупателей, что цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге всегда растут. Редакция УрБК решила проверить, насколько реалистичны такие заявления, и выяснила, какие факторы на самом деле влияют на динамику стоимости квартир в уральской столице в долгосрочной перспективе.

Для начала разберемся, почему девелоперы так часто говорят о бесконечном росте. Они пытаются убедить покупателей не откладывать совершение сделки, несмотря на дорогую ипотеку и высокие ставки по вкладам. Ключевым аргументом является динамика цен за последние шесть лет — стоимость «квадрата» в Екатеринбурге в новостройках и на «вторичке» за это время в среднем выросла в два раза. Например, на «первичке» цены с начала 2020 года увеличились с 77 до 170 тыс. руб. за кв. м.

Второй важный аргумент — непрерывный рост себестоимости строительства. Покупателям объясняют, что из-за роста цен на стройматериалы, земельные участки, увеличения зарплат строителей, высоких ставок по кредитам и так далее снижение цен на квартиры в принципе невозможно, так как девелоперы не могут работать себе в убыток. Эта информация также легко подтверждается цифрами. Так, по данным платформы hh.ru, медиана зарплатного предложения в сфере строительства и недвижимости в Свердловской области за последний год выросла на четверть.

Оба аргумента звучат весьма убедительно. Однако они полностью опровергаются, если проанализировать статистику Уральской палаты недвижимости (УПН) за последние 10 лет. По данным УПН, за 2015-2017 годы средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга снизилась на 15%. Квартиры в городских новостройках тогда тоже дешевели. Вернуться к уровню цен 2015 года на «вторичке» удалось только в конце 2020 года. За эти пять лет общая инфляция в регионе, по данным Свердловскстата, составила примерно 100%. То есть товары и услуги в среднем подорожали в два раза, а стоимость квартир за тот же период в номинальном выражении не изменилась.

Если копнуть еще глубже, то можно вспомнить мировой кризис 2008-2009 годов. Тогда квартиры в Екатеринбурге также заметно подешевели. Согласно данным УПН, с октября 2008-го по октябрь 2009 года цены на вторичном рынке снизились на 19%. Затем стоимость квартир начала медленно расти. Превысить докризисные уровни удалось только в январе 2012 года.

Из приведенных цифр можно сделать вывод, что ключевым индикатором для рынка являются реальные доходы населения. Когда они снижаются, падают и цены на недвижимость. Именно так было в 2008 и 2014 годах. При этом ситуация в 2020 и 2022 годах развивалась по другому сценарию: доходы населения не снижались, а после 2022 года вообще началась «зарплатная гонка», что стимулировало рост цен на квартиры.

Еще одним индикатором являются льготные кредитные программы. В 2018 году российские власти запустили «Семейную ипотеку», в 2020 году — «Ипотеку с господдержкой». Обе программы оказали огромное влияние на рынок жилья. Искусственное стимулирование спроса привело к ускоренному росту цен на квартиры. Напомним, что в середине 2024 года безадресная льготная ипотека была отменена, а условия предоставления семейной ипотеки заметно ужесточили. Из-за этого спрос на квартиры в Екатеринбурге снизился, а темпы роста цен замедлились.

Если предположить, что реальные доходы населения начнут снижаться, то нельзя исключать и падение стоимости жилья. На наш взгляд, такой сценарий вполне возможен, так как у девелоперов сохраняются резервы для оптимизации себестоимости реализации проектов.

В любом случае покупателям не стоит верить в мифы о вечном росте цен. Рынок недвижимости живет циклами. Хотя дальнейший рост цен возможен, он не может длиться бесконечно. Периоды бурного роста всегда сменяются фазами стабилизации или коррекции.

Ранее УрБК назвал ключевые плюсы и минусы приобретения жилья в Екатеринбурге в текущей ситуации. На наш взгляд, главным преимуществом сегодняшнего момента является беспрецедентно широкий выбор квартир в новостройках уральской столицы. Основные минусы — «перегретые» цены и недоступная ипотека.