Самый дешевый продукт

Комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях претендуют на звание самого дешевого продукта на рынке вторичной недвижимости Екатеринбурга. Это объясняется тем, что они являются менее конкурентоспособными по сравнению с другими форматами жилья, которые начали предлагать застройщики в последнее десятилетие. На фоне этого комнаты также выделяются низкими темпами роста цен.

Как рассказал УрБК гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, комнаты — это продукт, который в последние 10 лет имел тенденции к удешевлению при любых трендах. Даже когда дорожали другие виды жилья — новые квартиры, хрущевки, брежневки — комнаты имели практически нулевую динамику. Зато когда другие объекты теряли 10-15% от своей стоимости, комнаты — 33%, вспоминает эксперт.

«Комнаты дешевели, потому что застройщики стали обращаться к продукту, который сейчас стал одним из основных, — студиям. Они потеснили рынок комнат, потому что еще лет шесть назад примерно были совсем недорогими. Зачем людям было покупать комнату условно за 1,5 млн руб., когда можно было купить студию за 1,3 млн руб.? Тем более она новая, никаких соседей, общих частей и других вещей, которые встречаются в коммуналках и общежитиях», — объяснил гендиректор.

На похожие тенденции ранее указывал в своем блоге REBURG на «Яндекс.Дзен» начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Он отмечал, что в последние три года цены на недвижимость регулярно обновляли исторические максимумы. Но комнаты до сих пор не могут вернуться к уровню цен начала 2015 года. Дело в том, что в 2015-2018 годах произошло падение стоимости на них, а затем период стагнации. В итоге ценник продукта так и не вернулся к прежним значениям.

«Причины этого процесса очевидны — быстрый рост современного жилого фонда и переоценка старого, развитие ипотеки и массовое строительство студий. Сейчас комнаты уже не являются «первым собственным жильем» для широкой аудитории. Их заменили студии и компактные однокомнатные квартиры в ипотеку. История комнат — хороший пример того, что серьезная переоценка форматов на рынке жилья возможна. То, что кажется дорогим и ликвидным сегодня, через 5-10 лет может стать рыночным аутсайдером», — отмечает М. Хорьков.

При этом А. Дмитриев отмечает, что сейчас студии все-таки оторвались по цене от комнат: первые могут стоить по 3 млн руб., вторые — примерно 1,2 млн руб. За счет того, что цены на первичном рынке находятся в большом отрыве от вторичного, люди чаще обращают внимание на более дешевые варианты.

«По большому счету покупают те, у кого есть условные 1,2 млн руб. Довольно часто бывает, что у людей это накопления. Они накопили, заняли, и даже ипотека не понадобилась. Да, комнаты берут от безысходности, но я бы не сказал, что это маргиналы. Есть распространенная логика: «У меня пока на квартиру не хватает, но что мне с деньгами сидеть?». Вот они и пошли купили комнату — то, что сейчас доступно. Потом подкопят и возьмут квартиру», — рассказал гендиректор «Диала».

Добавим, что, по данным ресурса «Мир квартир», к началу 2023 года средняя цена комнаты в Екатеринбурге составляла 1 млн 222 тыс. руб. Это на 18% больше, чем в начале 2022 года. С этим результатом Екатеринбург находится на 22-м месте по стране. При этом аналитики портала не ожидают роста цен.

«Существенного роста спроса на комнаты не предвидится ни в ближней, ни в дальней перспективе: покупатели все больше ценят комфорт и независимость, поэтому в подавляющем большинстве ориентированы на покупку полноценной квартиры. С другой стороны, до нуля он также не упадет — все-таки комната стоит впятеро дешевле отдельного жилья. Что касается динамики цен на объекты данного формата, то в целом она повторяет динамику на «вторичке» (напомним, средняя цена квартиры за прошлый год увеличилась на 11,2%). В 2023 году мы ожидаем роста цен на комнаты в рамках инфляции или чуть ниже, а при самом неблагоприятном развитии событий в экономике страны — снижения цен», — считает гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.

А. Дмитриев и вовсе полагает, что на рынке недвижимости в целом можно ожидать спада цен, поскольку они слишком сильно выросли в предыдущие годы. У вторичного жилья в прошлом году наблюдался спад примерно на 10%. Но тут следует уточнить, что речь идет о реальных ценах, поскольку многие квартиры и комнаты от собственника часто продаются дешевле изначально заявленной цены. Цены, по которым вторичное жилье выставляют, наоборот, выросли, если верить аналитикам, добавил эксперт.

В итоге эксперты сходятся на том, что изменения динамики цен на комнаты ждать не стоит. В какой-то мере сейчас это довольно нишевый продукт. На него пока что будет спрос, но по уровню комфорта он явно уступает полноценным квартирам.