Период охлаждения

Ипотечный рынок Свердловской области вошел в стадию охлаждения. По данным Банка России, в апреле-мае 2022 года жителям региона выдали 2 тыс. 954 кредита на покупку жилья. Это более чем в четыре раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года (12 тыс. 170). В целом по стране наблюдается аналогичная ситуация — за апрель-май 2022 года в РФ выдали всего 86,5 тыс. ипотечных кредитов. Для сравнения: за соответствующий период 2021 года — 327,7 тыс. штук.

Такое стремительное падение произошло из-за целого комплекса факторов. Во-первых, после эскалации украинского кризиса заметно выросли ставки по всем ипотечным программам. На докризисный уровень они вернулись только в середине июня. Условия получения кредитов в апреле-мае в целом не были привлекательными для потенциальных заемщиков.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, комментируя статистику ЦБ, отметил, что рыночное ипотечное кредитование в мае практически не работало. Спросом пользовались только льготные программы.

Во-вторых, на статистику числа выданных кредитов повлиял эффект высокой базы. В марте на жилищном рынке РФ отмечался всплеск спроса. Многие семьи форсировали заключение сделок, стремясь спасти свои сбережения от обесценивания, успеть взять ипотеку по докризисным ставкам и так далее. В результате на рынок массово вышли покупатели, которые изначально хотели приобрести жилье на несколько месяцев позже. По этой причине спад числа сделок в апреле и мае был весьма логичным.

В-третьих, участники рынка отмечают снижение активности покупателей на рынке жилья. Это во многом связано с неопределенностью в экономике, со снижением реальных доходов населения, со страхом некоторых семей совершать крупные покупки. Иными словами, люди не уверены в завтрашнем дне, поэтому не торопятся приобретать квартиры.

Несмотря на это, спад ипотечного рынка РФ в апреле-мае 2022 года был избыточным. Предварительные данные показывают, что в июне ситуация заметно улучшилась. По информации ДОМ.РФ, в первый летний месяц в России выдали 65 тыс. ипотечных кредитов. Это намного больше, чем в мае текущего года (36,8 тыс.). Однако по сравнению с июнем 2021 года (179 тыс.) результат является весьма скромным.

«Мы видим первые признаки улучшения ситуации на ипотечном рынке в России. Его восстановлению способствуют снижение рыночных ставок и реализация льготных ипотечных программ, оператором которых выступает ДОМ.РФ», — заявил заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Юрий Ачкасов Юрий Ачкасов.

Впрочем, дальнейшее восстановление ипотечного рынка под большим вопросом. Эксперты считают, что текущие цены на жилье недоступны для большинства семей.

«Ипотечное кредитование — важнейший инструмент, оказывающий влияние на спрос. Уровень процентных ставок непосредственно воздействует на привлекательность ипотеки. Первичный рынок уже долгое время поддерживается льготной ипотекой, кредитные ставки на вторичном рынке напрямую зависят от ключевой ставки, которая за последние четыре месяца вернулась на исходные позиции к уровню 9,5% годовых. В данный момент уровень ипотечных ставок как для «первички», так и для «вторички» является относительно приемлемым в условиях стабильного рынка, но в текущей ситуации ипотека навряд ли сможет существенно увеличить спрос, так как сложившиеся цены на жилье стали несопоставимыми с доходами населения», — считает руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

Напомним, что за последние 12 месяцев квартиры в новостройках Екатеринбурга подорожали на 26,5%, до 123 тыс. 676 руб. за кв. м. (данные ГК «Новосел). Жилье на вторичном рынке уральской столицы — на 15,9%, до 87 тыс. 198 руб.

Эксперты отмечают, что ситуация на ипотечном рынке в первую очередь будет зависеть от динамики реальных доходов населения, а также от кредитно-денежной политики в стране. Возможное снижение ключевой ставки во втором полугодии заметно поддержит спрос на ипотеку, сделав жилищные кредиты более доступными для большинства семей.