Михаил Хорьков о проблеме неликвидных квартир на вторичном рынке жилья Екатеринбурга

Сейчас доля неликвидных объектов на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в процентном соотношении достаточно велика. По нашим оценкам, до трети всех квартир не могут найти покупателя в течение шести месяцев и более. Рост доли таких объектов произошел на фоне сокращения общего объема предложения на рынке.

В большинстве случаев такие квартиры не могут реализовать из-за худшего соотношения цены и качества. У каждого объекта есть своя рыночная стоимость. Любую квартиру можно продать, если собственник адекватно понимает текущую рыночную ситуацию.

Понятно, что трех-, четырех-, пятикомнатные квартиры продаются хуже, чем студии и «однушки». Для них по умолчанию срок реализации выше. Но назвать все большие квартиры неликвидными нельзя. Все зависит от запрашиваемой цены и качества каждого конкретного объекта.

То же самое касается и старого жилья — «хрущевок», «брежневок» и так далее. Если собственник выходит на рынок с завышенными ожиданиями, то рискует не найти покупателя. Здесь проблема состоит в том, что восприятие рынка со стороны владельцев недвижимости меняется слишком медленно. Приведу пример. В 1990-е годы в Екатеринбурге появились первые жилые комплексы, построенные по индивидуальным проектам. В них было много больших квартир с не самыми удачными планировками, с плохим освещением, с некачественной отделкой и инженерной начинкой. Сегодня такие объекты уже не соответствуют современным требованиям. При этом собственники, которые когда-то заплатили за такие квартиры огромные деньги, сейчас часто выходят на рынок с завышенными ожиданиями. Им кажется, что жилье должно стоить дороже, чем его текущая рыночная цена.

Также можно сказать, что квартиры в центральной части города обычно продаются намного лучше, чем на окраине. Каждый собственник должен это учитывать при формировании цены на свой объект. Чтобы грамотно определить стоимость жилья, важно сравнить свое предложение с альтернативными вариантами на рынке. То есть если у продавца четырехкомнатная квартира на окраине, то ее нужно сравнивать с другими четырехкомнатными объектами в отдаленных районах.

Еще одним отстающим сегментом на вторичном рынке жилья Екатеринбурга являются комнаты в коммунальных квартирах. Лет 10-15 назад этот формат пользовался большим спросом. Тогда они по факту являлись минимальным лотом на рынке. Сейчас они утратили это конкурентное преимущество. Многие семьи предпочитают купить студию в новостройке, условно говоря, за 1,5 млн руб. Это пусть и маленькая, но все-таки собственная квартира. Покупателям такого жилья не надо ни с кем делить общие помещения. Несмотря на это, некоторые комнаты в хороших районах вполне успешно продаются по конкурентоспособным ценам.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
Фото предоставлено УПН