Рынок офисов держит удар

Уральская палата недвижимости (УПН) подвела итоги развития рынка офисной недвижимости Екатеринбурга во II квартале 2020 года. Несмотря на пандемию коронавируса, ключевые структурные и ценовые показатели не продемонстрировали обвального падения.


Источник: расчеты УПН

По данным УПН, доля вакантных площадей в екатеринбургских офисах класса «А» во II квартале 2020 года выросла на 1% по сравнению с предыдущим кварталом (до 5%), в классе «В» показатель снизился на 1% (до 13%), в классе «В+» индикатор не изменился (3%).

Арендные ставки также продемонстрировали разнонаправленную динамику. В классах «А» и «С» показатель снизился на 2% (до 1 тыс. 510 руб. и 530 руб. за кв. м. соответственно). В классе «В» ставки выросли на 3% (до 820 руб.), в классе «В+» — на 1% (до 920 руб.).

Средняя цена предложения на первичном рынке офисов Екатеринбурга во II квартале снизилась на 2% (до 66 тыс. 500 руб. за кв. м.). На «вторичке» в классе «В» индикатор увеличился на 5% (до 80 тыс. 600 руб.), в классе «С» — на 1% (до 46 тыс. руб.).


Источник: расчеты УПН

Очевидно, что статистика не свидетельствует о том, что рынок офисов Екатеринбурга находится в глубоком кризисе. Аналитики выделяют несколько причин, которые смягчают влияние пандемии коронавируса. Во-первых, многие собственники бизнес-площадей пошли на уступки своим арендаторам, предоставив им серьезные скидки по арендной плате. Во-вторых, в бизнес-центрах процент организаций, которые серьезно пострадали из-за карантина, намного ниже, чем в торговых центрах. В частности, здесь широко представлены госкомпании, крупные федеральные и международные предприятия. В-третьих, рынок недвижимости достаточно инертен, поэтому реакция на изменение макроэкономической ситуации зачастую бывает запоздалой.

Аналитик УПН Константин Октаеврассказал, что на сегодняшний день рынок еще не ощутил в полной мере эффект от пандемии.

«В отдельных объектах наблюдается освобождение резидентами 5-10% площадей, а управляющие компании бизнес-центров уже начали отменять скидки, предоставленные на период самоизоляции в апреле-мае этого года. Вероятно, влияние этого фактора будет постепенно отражаться на экономическом положении компаний в ближайшем будущем», — полагает К. Октаев.

По его словам, пока ничего критического на рынке не произошло. Некоторые компании даже увеличивают объем арендуемых помещений.

«Спрос на офисы со стороны крупных компаний сохраняется. По крайней мере, практика эпизодических сделок на большие площади не исчезла. Даже здания, завершившие строительные работы и пустовавшие в таком виде несколько лет, одно за другим получают свой заветный контракт. Рынок малоформатных площадей пока поддерживается арендным спросом, который хотя и не растет, но и существенно не сокращается. При этом на фоне снижающихся ставок по банковским депозитам стабильными показателями доходности от аренды — в среднем, на уровне 10% за качественный объект — может быть поддержан и интерес инвесторов к этому сегменту», — считает К. Октаев.

Еще одним фактором, который удерживает рынок офисной недвижимости Екатеринбурга от провала, является дефицит качественного предложения. В последние восемь лет сегменты«А» и «В+» фактически не пополнялись новыми объектами. На рынке отмечалась острая конкуренция за такие площади. Поэтому снижение спроса из-за пандемии коронавирусапока не привело к резкому росту вакантных площадей. В этом смысле собственники офисов класса «В» и «С» (невысокого качества) находятся в более уязвимом положении. Они активно теряли арендаторов еще до ситуации вокруг коронавируса. Сейчас этот процесс может заметно ускориться.