«Манипуляции» с садовыми домиками

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) опасаются, что изменение методики расчета показателя ввода жилья в эксплуатацию может привести к искусственному улучшению статистики на местах для выполнения целевых ориентиров нацпроекта «Жилье и городская среда». Напомним, к 2024 году объем жилищного строительства в РФ предполагается увеличить до 120 млн кв. м. Эти цифры в полтора раза выше уровня 2019 года.

По итогам прошлого года в России сдали 80,3 млн кв. м. жилья. Преодолеть круглую отметку помогли садовые домики, которые с августа прошлого года начали учитываться официальной статистикой (пока отдельной строкой). Без учета этих объектов ввод жилья составил 79,4 млн кв. м. Это на 4,9% больше прошлогоднего уровня.

«Мы все прекрасно понимаем, что на садовых участках располагаются дома самого разного качества. И с недавнего времени садовый дом может быть признан жилым со всеми вытекающими последствиями. Так, например, в нем можно будет зарегистрироваться и проживать постоянно не только фактически, но и по документам. А раз так — эти объекты можно учитывать в официальной статистике. Дополнительный бонус для чиновников — показатели ввода за счет такого жилья будут расти. Резервы для признания садовых домиков жилыми огромны. Возможностей для манипуляций на местах для улучшения отчетности — не меньше», — заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Эксперт иронически отмечает, что, если этого будет недостаточно для достижения целевых ориентиров, можно пойти еще дальше — включить в статистику по вводу жилья апартаменты. Этот сегмент также дает хорошие возможности для «улучшения» цифр.

Впрочем, аналитик группы компаний «Финам» Алексей Коренев считает, что любые попытки региональных и городских властей завысить цифры по вводу жилья за счет изменения методики подсчета обречены на провал.

«Конечно, учет садовых домиков позволил перевалить через «знаковый» уровень в 80 млн. кв. м., но фактически «погоды» на рынке жилья этот статистический трюк не сделал. При этом я не думаю, что учет самостоятельно построенных гражданами садовых домиков в общей статистике вводимого жилья будет всерьез восприниматься специалистами и экспертами, работающими как в области строительства, так и в экономике в целом. Есть «устоявшийся», признанный всеми и хорошо контролируемый показатель — объем ввода многоквартирного жилья. Он достаточно хорошо характеризует отрасль в целом, в том числе и в разрезе отдельных регионов. Возможные попытки каких-то чиновников улучшить свои региональные показатели за счет садовых домиков, на мой взгляд, обречены на неудачу, потому что как данные домики ни учитывай, а «спрятать» такой объективный индикатор, как «объемы ввода многоквартирного жилья», все равно не получится», — сообщил А. Коренев.

Аналитик считает, что целевые ориентиры нацпроекта в настоящее время кажутся недостижимыми.

«По оценкам экспертов, ввод многоквартирного жилья в ближайшие три-четыре года будет в среднем сокращаться на 5% ежегодно. Причем ситуацию не изменят ни снижающиеся ставки по ипотеке, ни уход от долевой системы строительства к проектному финансированию, ни даже возможное незначительное улучшение ситуации с доходами наших сограждан», — сказал А. Коренев.

«Для выполнения целевых ориентиров нацпроекта «Жилье и городская среда» нужно не менять методики расчета, а создавать комфортные и прозрачные условия для работы строительных компаний, а также повышать доступность жилья для населения», — добавляет начальник отдела инвестидей «БКС Брокер» Нарек Авакян.

Отметим, что в Свердловской области по итогам 2019 года ввели в эксплуатацию 2 млн 391 тыс. кв. м., из них всего 5,5 тыс. кв. м. — это садовые участки. Таким образом, изменение методологии пока практически никак не повлияло на общую статистику. В ближайшие годы ситуация может кардинально измениться. Процесс перевода садовых домов в жилье должен заметно активизироваться. Кроме того, постепенно приближаются сроки выполнения целевых ориентиров нацпроекта, что заставит региональные и городские власти искать дополнительные резервы для исполнения поручения президента. К 2024 году объем ввода жилья на Среднем Урале предполагается нарастить до 3 млн 248 тыс. кв. м.