«Брусника» переходит на эскроу-счета

В прошлом году в ФЗ-214, регулирующий участие в долевом строительстве объектов недвижимости, были внесены значительные изменения. Их цель — усиление контроля за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков, что, в свою очередь, позволит построить 120 млн кв. м жилья нового качества.


Фотография предоставлена компанией «Брусника»

В течение всего прошлого года компания «Брусника» поддерживала эту ключевую государственную инициативу, принимая активное участие в рабочих группах Минстроя РФ, НОЗА и других отраслевых институтов.

В процессе этой работы выявлялись противоречия и предлагались инструменты их устранения, которые в последующем нашли отражение в поправках к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ (далее — ФЗ-214) и подзаконных нормативных актах. Также была проделана внутренняя работа по адаптации бизнес-процессов компании под обновленные требования законодательства.

В апреле 2018 года совместно со стратегическим партнером — Сбербанком России, «Брусника» первой в стране запустила механизм проектного финансирования и расчетов с дольщиками с использованием эскроу-счета. Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени.


Фотография предоставлена компанией «Брусника»

По новым правилам при покупке квартиры по договору долевого участия клиент открывает специальный эскроу-счет. Открыть его можно в банке, который предоставляет застройщику проектное финансирование — целевой кредит на строительство дома.

Покупатель квартиры, застройщик и банк заключают трехсторонний договор об открытии специального счета. Покупатель вносит на него денежные средства в размере и в сроки, установленные в документе. Застройщик может получить их от банка только после завершения строительства и подписания акта передачи квартиры с участником долевого строительства. При этом, если девелопер надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и не нарушает ФЗ-214, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора.

В 2019 году все новые проекты в городах присутствия «Брусники» были запущены по эскроу: квартал с урбан-виллами «Никитина» в Новосибирске, Дом 4 квартала «Новин» в Сургуте, Дом 2 в «Первом квартале» Московской области, «Северный квартал» и «Южные кварталы» в Екатеринбурге и другие. По состоянию на 1 июля 2019 года порядка 30% проектов «Брусники» переведены на спецсчета. К концу года эта цифра составит 50% — это 45 объектов.


Фотография предоставлена компанией «Брусника»

При финансировании с эскроу-счетами до 85% строительства осуществляется за счет кредитных средств, остаток — из собственных средств. На накладные расходы может быть направлено до 20% от проектной стоимости согласно 214-ФЗ. При этом, банк также имеет право лимитировать данные расходы в соответствии с бизнес-планом. На 1 июня 2019 года объем открытых кредитных линий «Брусники» в Сбербанке России, в том числе проектного финансирования, составил более 11 млрд рублей.

«Переход на эскроу-счета обеспечит прозрачность и устойчивость рынка первичного жилья. Безусловно, это потребует роста отраслевой квалификации всех участников рынка: Минстроя, Росреестра, банков, застройщиков. Издержки, которые понесут участники рынка на исполнение новых процедур, при квалифицированном финансовом менеджменте в девелоперских компаниях и банках не являются критичными для экономики проектов. При переходе на новую модель основным риском может стать скорость рассмотрения заявок на проектное финансирование от застройщиков, поскольку практически весь объем нагрузки по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов ложится на один банк», — пояснили в компании «Брусника».