Бесперспективная застройка

За 2018 год ввод жилья в Свердловской области сократился на 3,2%. Учитывая, что рынок новостроек в этом году находился по сумме факторов в крайне благоприятных условиях, эксперты сомневаются в том, что региону в дальнейшем удастся сохранить даже такие темпы ввода жилья в строй. При этом решение жилищной проблемы россиян является одним из национальных проектов и включено в список критериев, по которым руководство страны будет оценивать работу глав субъектов РФ.

По данным Свердловскстата, ввод жилья в Свердловской области не растет третий год подряд. Этот показатель, по мнению экспертов, характеризует долгосрочную динамику, поскольку по итогам года учитываются введенные в строй проекты, запущенные 2-3 года назад.

В области в 2018 году было введено 2 млн 076,3 тыс. кв. м., существенная доля из которых — более 1 млн кв. м. — приходится на Екатеринбург. Поскольку в столице региона объемы вводимого жилья ежегодно растут, показатель всей области колеблется в пределах плюс-минус 3-4%. То есть без новостроек Екатеринбурга на Среднем Урале наблюдалось бы ежегодное снижение количества введенных жилых объектов.

По мнению экспертов, ситуация в жилищно-строительной отрасли 2018 года в Екатеринбурге была уникальной. Ставка по ипотеке была рекордно низкой, количество вновь построенных квартир по проектам, заложенным 2-3 года назад, неуклонно росло. После окончательного решения вопроса о новом законе о долевке застройщикам пришлось срочно «столбить» площадки под новые проекты, а также оперативно достраивать и продавать текущие дома, чтобы высвобождать средства на организацию новых строек.

Кроме того, в 2018 году были введены в строй несколько объектов, где ранее деятельность была приостановлена. По данным начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, среди них третья очередь ЖК «3Д-Клуб», проект «Бухта Квинс» и ЖК «Кольцовский».

«Уходящий год для рынка жилья Екатеринбурга действительно был позитивным для всех. Выбор у покупателей расширился. Новые проекты, которые вышли на рынок, в большинстве случаев были лучше тех, что присутствовали на рынке ранее. Количество сделок значительно увеличилось. Ценовой выбор остался широким, а общее повышение цен — вполне разумным. Довольны должны быть все — и продавцы, и покупатели, которые успели взять ипотеку на минимальных уровнях», — отмечает Михаил Хорьков.

Поэтому рекордный для Екатеринбурга 2018 год — неповторим. По мнению экспертов, в 2019 году не сработают все факторы роста, повлиявшие годом ранее на объем построенного жилья. Ставка по ипотеке растет, и этот рост, вероятно, не остановится.

Застройщики пока не понимают правил игры по новому закону о долевом строительстве. С середины 2019 года им придется перестраивать свою работу и, возможно, замораживать часть новых проектов. Кроме того, изменившиеся условия деятельности могут привести к уходу с рынка определенного количества игроков.

В Банке России прогнозируют, что полноценное введение системы эскроу-счетов может притормозить рост строительной сферы, и предлагают искать альтернативные варианты финансирования.

«Проект увеличения строительства жилья до 120 млн кв. м. в год существенно увеличивает требования к отрасли. Поэтому необходимо искать устойчивые схемы финансирования, учитывая, что в 2019 году состоится полный переход от долевого строительства к финансированию с помощью эскроу-счетов. Надо понять, насколько эффективно будет работать эта схема, и постараться найти какие-то другие способы, не вызывающие рисков возникновения обманутых дольщиков», — рассказал начальник Уральского главного управления Банка России Рустэм Марданов в ходе совещания с руководителями банков в Екатеринбурге.

Отложенный спрос, который жители Екатеринбурга удовлетворяли, скупая квартиры при низкой стоимости метра, низкой ипотечной ставке и богатстве выбора, насыщен. А рост реальных расходов в 2019 году россияне почувствовали уже в январе: подорожали ЖКХ, бензин, отдельные виды продовольствия.

«Рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого увеличения реальных доходов населения по-прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий», — подчеркивает Михаил Хорьков.

Таким образом, перспектива того, что по итогам года Свердловской области не удастся достичь даже текущих показателей по вводу жилья, становится реальной. Стоит отметить, что обеспеченность жильем жителей субъекта РФ является одним из критериев оценки губернаторов, предложенных президентом РФ. Остается надеяться, что на федеральном и региональном уровне будут найдены механизмы, способствующие росту жилищного строительства. Так, уже в Минстрое России заговорили о субсидировании ипотеки.

«С учетом наблюдаемой волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан. В случае резкого ухудшения макроэкономической ситуации потребуются оперативные меры по поддержке кредитования для граждан, в том числе по аналогии с программой субсидирования процентной ставки по ипотеке, показавшей свою эффективность в 2015-2016 годах», — сказал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев в ходе «правительственного часа» в Госдуме РФ.

УрБК будет следить за развитием событий.