Туманное будущее долевки

Застройщики и банки пока не могут предсказать последствий полноценной реализации изменений в закон о долевом строительстве. Банки полны оптимизма, основанного на результатах выдач ипотеки в 2018 году, и считают, что эта тенденция продолжится. В то же время застройщиков ажиотажный спрос на жилую недвижимость летом и осенью 2018 года не радует. Они считают, что он вызван не естественными условиями, а сформирован на основе страхов грядущих потрясений. Пока девелоперы рассчитывают на инерционность строительного рынка и надеются на заранее полученные разрешения на строительство. Но в будущем, абсолютно уверены, что закон вызовет рост стоимости квадратного метра.

«Новый закон существенно изменил условия нашего труда, но на деятельность крупных компаний повлиял не столь сильно, как мы ожидали сначала. Крупные застройщики сумели подготовиться, сумели выстроить работу на ближайшие несколько лет так, чтобы резких потрясений не было», — рассказал в ходе пресс-конференции в Екатеринбурге генеральный директор «ЛСР Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

По его мнению, принятие закона всколыхнуло тех покупателей, кто остро нуждался в приобретении жилья. Дополнительным фактором послужила действующая ипотечная ставка, которая оказалась достаточно комфортной. Поэтому рост спроса на жилье намного превысил предыдущие годы. Так, в ЛСР за 9 месяцев увеличили объем заключаемых договоров на 37% по сравнению с предыдущим годом, а суммы договоров увеличили на 47%.

Генеральный директор «Синары-Девелопмент» Тимур Уфимцев был категоричнее.

«2018 год — год турбулентности, связанной с законодательной инициативой, которая привела к ажиотажному спросу. От души порадоваться таким продажам я не могу. Ситуация близка к истерии, а не к традиционному спросу», — отметил Тимур Уфимцев.

По его мнению, спрос сейчас находится на пике, вызванном беспрецедентным стечением обстоятельств — относительно низкими ставками по ипотеке, большим предложением на рынке и довольно низкой стоимостью квадратного метра. Но ставка ниже уже не будет.

«Спрос еще подогревается ситуацией «похорон долевки», потому что никто не понимает, что будет дальше, и есть только ощущение, что долевка закончится, и цены вырастут. В моменте у нас все хорошо, но это ненадолго», — рассказал Тимур Уфимцев.

Представители банков крайне позитивно оценивают итоги 2018 года и с оптимизмом смотрят в будущее.

«Это рекордный год для нас и для всего рынка ипотеки. В целом по России выдано более 2 трлн руб. В Свердловской области ипотечный портфель на 1 октября достиг 201 млрд руб. Из них 43 млрд руб. — портфель ВТБ. По сравнению с началом года он увеличился на 9,3%. Объем выдач ипотеки ВТБ в регионе за девять месяцев 2018 года составил 13,7 млрд руб. и вырос почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Cтал больше и средний размер ипотеки — в 2018 году он превысил 2,1 млн руб.», — рассказал управляющий розничным бизнесом ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов.

По мнению банкиров, если не будет макроэкономических потрясений, то тренды 2018 года сохранятся в 2019. Но застройщики, которым уже в этом году пришлось столкнуться с новациями закона о долевке, склонны видеть угрозы бизнесу.

«Вообще у крупных застройщиков ничего особенного не произойдет. Все неприятности происходили в этом году. Во-первых, это переход на отдельные счета по каждому строящемуся объекту. Чем крупнее застройщик, тем больше проблем. Раньше был котлованный метод, и мы могли перенаправлять деньги с одного объекта на другой. Теперь мы этого делать не можем. Объекты в начальной стадии строительства получаются проблемными потому, что деньги есть, но денег нет», — отметил Владимир Крицкий.

Если у застройщика в такой ситуации случается финансовый разрыв, он должен будет брать кредиты. Чтобы этого избежать, скорость строительства должна быть максимальной. Чем быстрее строится объект, тем меньше на него расходы. Но тогда возникают дополнительные вопросы к качеству строительства.

Вообще в следующем году очень многое будет зависеть от того, насколько застройщик мобилен. И насколько он умеет четко рассчитывать свои силы для того, чтобы финансовые потоки с отдельных счетов по каждому объекту не прерывались.

«Крупные застройщики еще долго будут продолжать долевку. И это угрозы для населения не представляет. Но появление эскроу-счетов неизбежно приведет к тому, что цены будут расти, поскольку появляется дополнительное финансирование банков, и эти расходы надо куда-то относить», — заметил Владимир Крицкий.

Дополнительной проблемой станет то, что новым законом запрещено строить объекты инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, поскольку застройщик не имеет права отвлекать деньги дольщиков на эти объекты. Соответственно, это станет проблемой для муниципальных органов.

2019 год, по мнению девелоперов, пройдет на уже полученных разрешениях на строительство. Но закон поэтапно вступает в силу, и набор условий для работы изменяется.

«В следующем году нам предстоит научиться по-новому жить с банками. Появляется звено, которое де-факто не существовало. В банках должны появиться квазидевелоперские подразделения, которые должны очень четко понимать, что происходит в том или ином девелоперском проекте. Это будет непростая история наших притирок, особенно на первом этапе», — считает Тимур Уфимцев.

По его мнению, появление нового третьего игрока в паре застройщик-жилец однозначно приведет к удорожанию квадратного метра.

«Расходы, которые появляются от банковской ставки, от накладных расходов, они куда-то встраиваются. Платит, естественно, конечный потребитель. Рост цены неизбежен как дважды два четыре. Бессмысленно с этим спорить», — отметил Тимур Уфимцев.

Помня о том, какие экономические изменения предстоят в 2019 году, можно предположить, что цены на метр вырастут в любом случае.

«Кто может сказать, как повлияет увеличение НДС? Насколько вырастет стоимость ГСМ? Мы — материалоемкая отрасль, мы потребляем все ресурсы. И каждое повышение цены отражается в стоимости нашего продукта. Тарифы ЖКХ должны вырасти, и это тоже на нас отразится. В условиях санкций мы будем вынуждены применять импортные материалы или организовывать импортозамещение. И это тоже отразится на цене», — рассказал Владимир Крицкий.

По его мнению, самое лучшее, что сейчас надо сделать, это перестать вносить изменения в закон и дать застройщикам несколько лет поработать. Хотя одно изменение он все-таки предлагает.

«Сегодня эскроу-счетами нельзя воспользоваться до момента приемки объекта в эксплуатацию. Но объекты бывают разные: большие комплексы и отдельно стоящие дома. И сейчас обсуждается проект о введении этапов строительства, на которых можно будет воспользоваться определенным процентом средств с эскроу-счетов. Условно говоря, нулевой цикл — 15%, коробка — 40% сметной стоимости объекта. И это пойдет на пользу всем», — отметил Владимир Крицкий.

По поручению президента РФ необходимо строить 120 млн кв. м. жилья в год. Насколько с этим справятся застройщики в 2019 году, предсказать трудно. Многое будет зависеть от того, насколько лояльны и договороспособны будут банки, имеющие возможность открывать эскроу-счета. Если они не станут барьером на пути добросовестных застройщиков и не будут искать возможность заработать на зависимом положении девелоперов, все может получиться.

Михаил Зенков