Вера Белоус: Новые поправки в закон приведут к укрупнению на строительном рынке

Исполнительный директор СРО Ассоциация строителей Урала Вера Белоус рассказала УрБК, что изменилось в долевом строительстве после июльских поправок в законодательство, как рынок отреагирует на перемены и какие предложения по регулированию рынка есть у бизнеса.

― Что существенно поменялось в законодательстве о долевом строительстве со вступлением в силу поправок в начале июля?

― Повышаются требования к застройщику: компания должна иметь опыт не менее 3 лет, иметь в портфеле не менее 10 тыс. кв. м. построенного жилья и 10% собственных или 40% кредитных средств, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. Установлено правило: один застройщик — одно разрешение на строительство. Компания может строить дома по нескольким разрешениям на строительство, если осуществляет застройку в рамках одного проекта планировки территории.

Застройщик сможет привлекать средства дольщиков только через счет-эскроу. Компании, уже начавшие проекты с ДДУ (договорами долевого участия ― прим. ред.), должны открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. По открытому расчетному счету в уполномоченном банке застройщик сможет проводить платежные операции только для выполнения своих обязательств по договорам долевого строительства. Целевое назначение всех платежей будет оценивать банк и может запретить операции по расчетному счету застройщика или отказать в их проведении, если будет установлено, что расчеты связаны с нецелевым расходованием средств.

С 1 июля 2019 года применение счетов эскроу станет обязательным для застройщиков. Средства дольщиков на счетах эскроу будут застрахованы как банковские вклады, максимальное возмещение по такому счету установлено в пределах 10 млн руб.

Компаниям запрещено привлекать средства граждан через жилищные сертификаты, введено ограничение на привлечение средств через ЖСК (жилищно-строительный кооператив — прим. ред.), за исключением ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства застройщика и строящих на земельных участках из муниципальной или государственной собственности.

Кроме того, застройщик получит право продавать или сдавать в аренду нежилые помещения, машиноместа в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости только с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

― Приведут ли изменения к росту цен на недвижимость?

― Цены на первичном рынке могут увеличиться, потому что не будет возможности продать жилье на стадии котлована, когда цена устанавливается ниже, чем для готовой квартиры. По закону застройщику нельзя будет купить в кредит землю под застройку и использовать кредиты и займы на этапе подготовки строительства. Эксперты прогнозируют повышение цен на 5-7% в новостройках, разрешение на которые будет получено после введения в действие новых правил.

Но резкого повышения цен не должно быть, так как сейчас застройщики в первую очередь будут реализовывать проекты, разрешения на строительство которых получено до 1 июля 2018 года, а их строительство идет по старым правилам.

― Есть ли у застройщиков какой-то план, который позволит компенсировать потерю схемы долевого строительства?

― Переход от долевого строительства жилья к другим формам финансирования, в частности, к проектному финансированию, рассчитан на три года и будет проводиться постепенно. Правительством утверждена «дорожная карта» мероприятий. Надеюсь, что за это время будут отработаны механизмы взаимодействия между застройщиками, покупателями и банками.

― Не становится ли существование Фонда защиты прав дольщиков бессмысленным при обязательных счетах эскроу и дальнейшей отмене долевого строительства?

― На переходном этапе Фонд и счет эскроу будут работать параллельно как два механизма, гарантирующих достройку дома в случае банкротства заказчика. Объем средств в Фонде и на счете разный, при наступлении негативной ситуации потребуется для достройки объекта средств гораздо больше, чем размер взноса в Фонд, и чем остаток по счету.

По новому законодательству застройщики, работающие через эскроу-счета, будут освобождаться от отчислений в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании собственных средств в размере 10% от общей стоимости проекта и наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее трех лет. Участок под объектом, который возводит компания, работающая через счет эскроу, не будет находиться в залоге у дольщиков.

― Можно ли прогнозировать волну банкротств небольших застройщиков, которые не смогут строить объекты за свой счет, или их спасет банковское кредитование?

― Небольшие компании могут уйти с рынка. Часть застройщиков, не имеющих необходимого объема собственных средств, выживут за счет кредитов. Условия кредитования каждый банк будет устанавливать самостоятельно, и механизмы взаимодействия застройщиков и банков сейчас будут отрабатываться. Время покажет.

― Как ведение счетов эскроу соотносится с ипотекой? Сможет ли гражданин взять ипотеку под строящуюся квартиру и пополнять счет эскроу?

― Думаю, такая схема возможна, но, скорее всего, ипотеку необходимо будет оформить в том же банке, где получает кредит застройщик для реализации данного проекта. А счет эскроу ― лишь механизм защиты денежных средств покупателя при строительстве по ДДУ.

― Доволен ли бизнес предложенными поправками, или предприниматели планируют предлагать дальнейшие изменения?

― Требования к застройщикам и условия работы постоянно ужесточаются. Например, новый закон только вступил в силу, но уже обсуждается новое предложение об увеличении взноса в Фонд защиты прав дольщиков до 6%. И мы пониманием, что это приведет к укрупнению и монополизации на строительном рынке.

Фотография пресс-службы СРО Ассоциация строителей Урала