«Обездоленные» застройщики

1 июля 2018 года в России вступили в силу поправки в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (МКД), которые фактически вводят запрет на продажу жилья в строящихся домах. Теперь застройщики обязаны подключить банковское сопровождение к каждому из своих объектов, а привлечь новые средства дольщиков они смогут только через эскроу-счета. Планируется, что нововведения станут дополнительным гарантом для граждан-покупателей жилья. Однако ввиду растянутого на несколько лет переходного периода улучшение ситуации возможно не сразу.

Теперь застройщики при желании привлечь средства дольщиков обязаны открыть отдельный расчетный счет в банке по каждому разрешению на строительство объекта, выданному до 1 июля 2018 года.

«В отношении застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, вводится требование: по каждому разрешению на строительство открыть расчетный счет в уполномоченном банке. Перечень уполномоченных организаций утвержден Центральным банком и размещен на сайте: это порядка 50 банков. Соответственно, в течение двух месяцев все застройщики должны будут открыть расчетные счета в привязке к одному разрешению на строительство», ― рассказала первый заместитель директора Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Лилия Карпухина.

Банки в свою очередь будут оценивать целевое расходование этих средств ― застройщик теперь не сможет потратить средства от дольщиков одного объекта на строительство другого. Если финансовые учреждения посчитают, что средства расходуются не по целевому назначению, то смогут останавливать проведение расчетов.

Номер счета застройщики будут обязаны опубликовать в специальной общей системе. Если Госжилстройнадзор при проверке не увидит его, то Росреестр отзовет право компании заключать договоры долевого участия (ДДУ).

По объектам, разрешения на строительство которых будут выданы после 1 июля, застройщики смогут заключать ДДУ только при открытии гражданином эскроу-счета в банке. На этот счет дольщик и должен будет перевести оплату по договору, а застройщик получит ее только после сдачи объекта в эксплуатацию.

На средства дольщиков на эскроу-счетах будет распространяться система страхования вкладов, а максимальное возмещение по такому счету станет возможно в пределах 10 млн руб. Сами средства фактически будут заблокированы в течение нескольких лет: начисления процентов по ним не будет. При этом предполагается, что в случае необходимости для строительства объектов застройщики станут брать кредиты в этих же банках.

Напомним, что с октября 2017 года в России заработал Фонд защиты прав дольщиков. Согласно закону застройщики обязаны перечислять в компенсационный фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В случае банкротства компании эти средства пойдут на выплаты дольщикам или завершение объекта. Однако фактически такая страховка распространяется только на объекты, запущенные с ноября 2017 года. Из-за того, что прошло слишком мало времени, сама схема выплат в случае банкротства пока не отработана.

По данным министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, на сегодняшний день в регионе состоят в плане-графике 16 объектов, при строительстве которых были нарушены права граждан, с 21 МКД. Количество выявленных пострадавших граждан превышает 3 тыс. человек. Ни одна из проблемных площадок в регионе не попадает под гарантии компенсационного фонда.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что многоэтапность отказа от долевого строительства избавит рынок от резких перемен.

«То, что настал срок вступления первых поправок, не означает, что с сегодняшнего дня все поменяется. У нас достаточно большой объем жилья остался в прежнем правовом поле и продолжит реализовываться по старым схемам. Новые проекты будут тестировать эти условия, бизнес будет подстраиваться под новые требования. Резких изменений с точки зрения продавцов, с точки зрения покупателей точно не будет. Застройщикам придется меняться, но радикальных перемен покупателям ждать не стоит», ― прокомментировал представитель УПН.

Пока правительство РФ планирует полностью отказаться от продажи жилья на стадии строительства к 2020 году, однако планы могут измениться. Участники рынка прогнозируют рост стоимости жилья в связи с отказом от «долевки». Так, группа «ПИК» уже анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ранее покупка квартиры на стадии строительства позволяла гражданам сэкономить до 30-40% от стоимости готового жилья. Кроме того, остается неясной судьба компенсационного фонда и собранных им средств после отмены долевого строительства.