Девальвация не оживила рынок жилья

В предыдущие годы рост геополитической напряженности и девальвация рубля в России неизбежно приводили к оживлению рынка жилья. В условиях макроэкономической нестабильности люди пытались спасти свои деньги, выкладываясь в покупку недвижимости. Этот актив традиционно считается «защитным». К примеру, в декабре 2014 года — январе 2015 года число сделок в Екатеринбурге временно увеличилось в 2-3 раза. Однако в апреле-мае 2018 года наблюдается другая ситуация. Аналитики пока не отмечают активизацию покупателей.

Отметим, что в последние недели внешнеполитическая ситуация вокруг РФ заметно ухудшилась. 6 апреля США ввели санкции в отношении целого ряда российских компаний, которые предусматривают блокировку активов и запрет на любой бизнес с ними для американских граждан. Это событие стало причиной роста волатильности на финансовых рынках и стремительного снижения курса рубля по отношению к ключевым мировым валютам.

Девальвация должна была в очередной раз оживить российский рынок жилья. Однако этого не произошло.

«Действительно, ухудшение внешнеполитического фона обычно приводит к росту числа сделок. Но этот процесс носит кратковременный характер. Эффект продолжается 1-1,5 месяца. Кардинального влияния на рынок этот фактор не оказывает. К примеру, всплеск продаж в декабре 2014 года привел к провалу рынка в начале 2015 года. То есть сделки совершали покупатели, находившиеся в активном поиске. Плюс к ним добавились люди, которые желали сохранить свои сбережения, поэтому приобретали инвестиционные квартиры. Сейчас влияние внешних факторов ограничено. Население привыкло жить в условиях конфронтации. Оно меньше склонно к спонтанным действиям», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

По его словам, многие потенциальные покупатели стали осознавать, что инвестиции в недвижимость являются рискованными. Как и любой другой актив, жилье может не только дорожать, но и дешеветь.

Иными словами, в последние годы доверие инвесторов к недвижимости заметно снизилось. После начала финансового кризиса доходность этого инструмента оставляет желать лучшего. По данным УПН, с февраля 2015 года вторичное жилье в Екатеринбурге в среднем подешевело на 15-20%.

«Конечно, рост напряженности является фоном для принятия решений некоторых покупателей. Но сейчас мы не отмечаем, что этот фактор играет какую-либо значимую роль на рынке жилья. Он не оказывает влияния на ключевые тренды», — заявил М. Хорьков.

Ограниченное влияние макроэкономических факторов на рынок может быть связано с дефицитом свободных средств у потенциальных покупателей. Из-за непрерывного снижения реальных доходов населения многие семьи лишились своих сбережений. Поэтому они физически не имеют возможностей приобрести квартиру в инвестиционных целях.

«При повышении курса долл. США некоторые владельцы рублевых сбережений стремятся спасти их, купив квартиру. Массовый рост спроса на вторичном рынке действительно мог бы вызвать сокращение дисконтов и уменьшить разницу между ценой предложения и ценой продажи. Но на данный момент мы не фиксируем роста обращений и роста цен», — сообщила директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Эксперт связывает это с большим объемом предложения и снижением доходов населения.

«Застройщики понимают, что увеличение цен просто снизит интерес к их проектам, и покупатель постарается найти другие варианты или временно отложит вопрос приобретения недвижимости», — рассказала Н. Шаталина.

Впрочем, эксперты не исключают дальнейшего ухудшения внешнеполитической ситуации вокруг РФ. Если США в ближайшие месяцы введут новые санкции в отношении других крупных российских компаний, девальвация рубля может усилиться. В этом случае многие инвесторы и граждане, которые имеют сбережения, действительно будут массово перекладывать свои активы в недвижимость. Пока этот процесс носит ограниченный характер.