Рынок новостроек на пороге ужесточения

В Екатеринбурге резко увеличилось число выданных разрешений на строительство жилых комплексов. В 2017 году застройщики заложили в городе около 900 тыс. кв. м., что на 10% выше уровня предыдущего года. В начале 2018 года рост строительной активности продолжился. В I квартале свердловские девелоперы заложили еще 300 тыс. кв. м. Эксперты считают, что застройщики массово форсируют сроки вывода на рынок новых проектов из-за изменений в законодательстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года.

«Девелоперы торопятся начать продажи по большему числу домов до этого срока, чтобы остаться в прежних правовых рамках. Рост числа новых проектов поддержит объем предложения на высоком уровне и выступит сдерживающим фактором для роста цен в ближайшее время», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Напомним, что 1 июля 2018 года в России вступают в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые повышают порог входа на рынок и финансовые требования к девелоперским компаниям.

Новый закон запрещает застройщикам тратить более 10% от цены проекта на административные расходы (на аренду, рекламу, оплату труда, услуги банка, связи), брать нецелевые кредиты, выпускать ценные бумаги (кроме акций), а также осуществлять иную деятельность.

Контроль за тем, как застройщики расходуют полученные от дольщиков деньги, будут вести банки. Девелоперы обязаны открыть в кредитном учреждении счет, через который идут все расчеты с подрядчиками. Установлено, на что именно могут быть потрачены поступившие от дольщиков деньги. Кроме того, чтобы стройка не остановилась даже при снижении спроса, на счете в банке девелопер обязан держать 10% от стоимости объекта.

Также с 1 июля 2018 года российский застройщик, занимающийся долевым строительством, может получить только одно разрешение на строительство. Это означает, что крупным девелоперам, которые сейчас одновременно возводят несколько объектов, придется под каждый жилой комплекс создавать дочернюю компанию.

Кроме того, в РФ будет разрешена только одна организационно-правовая форма всех застройщиков — хозяйственное общество. Это означает, что все ФГУПы, МУПы, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации потеряют возможность работать с дольщиками.

«Новые требования не выгодны застройщикам. Они снижают гибкость ведения бизнеса, увеличивают финансовые расходы, вводят новые ограничения, которых раньше никогда не было. В этой ситуации многие девелоперы решили подстраховаться и вывести на рынок дополнительные объекты. Здесь важно не перестараться. Ситуация на рынке достаточно сложная. В текущих условиях далеко не все жилые комплексы смогут найти своего покупателя», — полагает руководитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Эксперт не исключает, что после 1 июля 2018 года число новых проектов в Екатеринбурге заметно сократится. Многое будет зависеть от динамики спроса на квартиры.

Запуск большого числа новых проектов в 2017 году и в I квартале 2018 года — ставка застройщиков на то, что через 2-3 года ситуация на рынке жилья кардинально улучшится. Большинство экспертов пока не разделяют этот оптимизм.

«Российский рынок недвижимости в целом продолжает переживать рецессию, сменяющуюся стагнацией. И наоборот. Оживление рынка, которое стало заметно во второй половине 2017 года почти во всех центральных городах субъектов РФ, безусловно, позитивно для участников, но база для устойчивого роста в будущем пока не сформирована. Для покупателей хорошо, что рост числа сделок происходит без роста цен. Уровень конкуренции не позволяет рынку реализовать этот сценарий», — говорится в исследовании Российской гильдии риэлторов.

Иными словами, в среднесрочной и долгосрочной перспективе аналитики не прогнозируют существенного роста числа сделок купли-продажи. Для этого пока нет макроэкономических предпосылок.

Как отмечают эксперты, появление большого числа новых проектов может ухудшить и без того сложную ситуацию на рынке первичного жилья. Конкуренция станет еще жестче. Многие объекты рискуют к моменту сдачи в эксплуатацию оказаться невостребованными. В результате застройщики будут вынуждены тратить серьезные средства на содержание и обслуживание квартир в полностью готовых домах.