Свердловских застройщиков загоняют в угол

Летом 2017 года Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон об особенностях формирования компенсационного фонда. Документ, в котором первоначально должны были установить только принципы работы компенсационного фонда, на деле обернулся очередной реформой долевого строительства. Согласно принятому закону, с 1 июля 2018 года в России начинают действовать новые требования к работающим на рынке компаниям. Эксперты считают, что это приведет к резкому сокращению числа малых и средних застройщиков.

Изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве, повышают порог входа на рынок и финансовые требования к девелоперским компаниям.

С 1 июля 2018 года будет разрешена только одна организационно-правовая форма всех застройщиков — хозяйственное общество. Это означает, что все ФГУПы, МУПы, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации потеряют возможность работать с дольщиками. В настоящее время этот сегмент занимает около 3% российского рынка.

Чтобы привлекать деньги населения на возведение жилья в 2018 году, строительная фирма должна проработать на рынке не меньше трех лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. жилья. Как отмечают эксперты, на девелоперов, зарегистрированных после 2014 года в России, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России.

Новый закон запрещает застройщикам тратить более 10% от цены проекта на административные расходы (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи), брать нецелевые кредиты, выпускать ценные бумаги (кроме акций), а также осуществлять иную деятельность.

Контроль за тем, как застройщики расходуют полученные от дольщиков деньги, будут вести банки. Девелоперы обязаны открыть в кредитном учреждении счет, через который идут все расчеты с подрядчиками. Установлено, на что именно могут быть потрачены поступившие от дольщиков деньги. Кроме того, чтобы стройка не остановилась даже при снижении спроса, на счете в банке девелопер обязан держать 10% от стоимости объекта.

В случае банкротства девелопера покупатели получат компенсацию из создаваемого фонда долевого строительства или деньги на достройку. Правда, им при этом вернут не всю сумму. Размер компенсации рассчитывается как произведение площади квартиры (но при этом не больше 120 кв. м.) и стоимости квадратного метра, которую для каждого из регионов устанавливает Минстрой. Для Свердловской области в I полугодии 2017 года этот показатель составлял 43 тыс. 838 руб. за кв. м. Соответственно, дольщики из Екатеринбурга, где в настоящее время средняя цена квадратного места превышает 66 тыс. руб., потеряют часть вложенных средств.

Существует две принципиально разные точки зрения на эффективность нового закона. Государственные структуры (профильные министерства, АИЖК и многие другие) не считают новые требования к застройщикам избыточными.

«Можно по-разному к этому относиться. На мой взгляд, с точки зрения защиты прав граждан это абсолютно оправданный шаг. Я работаю уже не первый год. У нас на сегодняшний день в регионе насчитывается 17 проблемных строительных площадок. Застройщики используют различные схемы вывода средств с объектов на иные цели или даже переводят деньги за границу. Эти объекты заморожены. Мы каждый день обсуждаем людей, которые не выполнили взятые на себя обязательства. В этих условиях строгие требования законодателя кажутся мне абсолютно логичными», — заявила начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства свердловского Госжилнадзора Ирина Медведевских.

Сами девелоперы, естественно, не поддерживают очередную реформу долевого строительства. Представитель Гильдии строителей и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль считает, что пакет законодательных нововведений подрывает экономику стройки.

«Разберем отдельные пункты нововведений. Первый — застройщики должны проработать на рынке не меньше трех лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. жилья. Понятно, что законодатель хочет профессионализировать рынок. Но вопрос контроля за новыми игроками должен решаться не ограничением входа в отрасль. Второй — на счете в банке девелопер обязан держать 10% от стоимости объекта. В нынешних условиях это больше похоже на издевательство. У нас кредитование практически не работает. Замораживать собственные средства в текущих условиях — очень большая нагрузка на бизнес. Это ухудшает экономику проектов. Третий — запрет выпускать ценные бумаги (кроме акций), осуществлять иную деятельность, тратить более 10% от собственности объекта на административные расходы. Еще одно удивительное решение. Эти меры приведут к снижению гибкости ведения бизнеса», — считает Андрей Бриль.

Также эксперт негативно оценил еще одно законодательное нововведение. С 1 июля 2018 года российский застройщик, занимающийся долевым строительством, может получить только одно разрешение на строительство. Это означает, что крупным девелоперам, которые сейчас одновременно возводят несколько объектов, придется под каждый жилой комплекс создавать дочернюю компанию.

«С одной стороны, нам говорят, что надо как-то консолидировать бизнес, укрупняться. С другой — нам практически предлагают дробить бизнес на отдельные компании, каждая из которых будет вести один объект. Это будет сильно усложнять учет и раздувать трансанкционные издержки», — полагает А. Бриль.

Девелоперские компании, которые не смогут выполнить новые требования закона о долевом строительстве, будут вынуждены уйти с рынка или начать реализовать объекты по альтернативным и менее защищенным схемам, например, ЖСК. В результате этого на рынке усилится процесс дифференциации: доля малых и средних игроков будет сокращаться, крупных — расти.