Дачи без покупателей

Большинство проектов загородной недвижимости в окрестностях Екатеринбурга не могут найти покупателей, говорится в исследовании консалтинговой компании «Урал-Гермес». Рынок оказался перенасыщен. Многие девелоперы сейчас думают не о получении доходов, а о том, как без значительных финансовых потерь выйти из своих проектов.

В настоящее время в окрестностях города в разных стадиях реализации проектов (сданные в эксплуатацию, строящиеся, проектируемые, замороженные) насчитывается 241 коттеджный поселок. В 2017 году застройщики вывели на рынок только 7 проектов.

В исследовании компании «Урал-Гермес» отмечается, что потенциальные покупатели физически не способны поглотить такой большой объем предложения.

«Если общее, заявленное девелоперами количество домовладений в коттеджных поселках (35 тыс.) умножить на среднее число проживающих (3,5 человека на домовладение), то получится цифра в 122,5 тыс. человек (8-9% от общей численности населения города). Разумеется, в Екатеринбурге сейчас нет такого количества потребителей, готовых проживать (или купить как вторую недвижимость) в коттеджных поселках», — сообщил директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

В последние годы объем предложения увеличивался чрезвычайно быстрыми темпами. С 2007 по 2017 год количество коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга увеличилось более чем в 5 раз. Средние темпы прироста составили 25% в год.

В 2017 году объем предложения вырос всего на 3%. Однако это не привело к балансу спроса и предложения. Из-за неблагоприятной экономической ситуации и снижения реальных доходов населения число сделок купли-продажи на рынке загородной недвижимости оставляет желать лучшего.

Еще одной серьезной проблемой является низкое качество девелоперских проектов. Свердловские застройщики часто не могут предложить потенциальным покупателям продукт, который им нужен. Это также является причиной снижения числа сделок купли-продажи.

«Если в количественном отношении в 2017 году рынок коттеджных поселков Екатеринбурга хотя и не так активно, как в прошлые годы, но развивался, то его качественные характеристики по-прежнему остаются на весьма низком уровне и пока, к сожалению, очень далеки от более развитых рынков Москвы и Санкт-Петербурга», — рассказал А. Засухин.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что рынок загородной недвижимости в первую очередь перенасыщен в сегменте земельных участков без подряда.

«Ситуация достаточно контрастная. Застройщики практически полностью ушли из сегмента готовых коттеджей и сосредоточились на продаже земли без подряда. Здесь действительно очень много слабых, инфраструктурно неподготовленных проектов», — сказал Михаил Хорьков.

В 2018 году эксперты не прогнозируют кардинальное улучшение ситуации на рынке загородной недвижимости.

«В ближайший год ждать каких-либо изменений не стоит. Я не вижу факторов, которые изменили бы структуру рынка или привели бы к увеличению числа покупателей. На рынке по-прежнему будут доминировать земельные участки без подряда. Часть из них будет нормально развиваться: застраиваться, оснащаться инфраструктурой. Однако большинство проектов так и останется невостребованными», — полагает М. Хорьков.

Аналитики компании «Урал-Гермес» также не видят предпосылок для изменения ситуации к лучшему.

«По нашему прогнозу, рынок загородной недвижимости Екатеринбурга в силу ряда причин в 2018 году не станет по-настоящему массовым. Позитивные изменения экономической ситуации в России идут очень медленно, и на их осмысление населению требуется время. Доминирующей тенденцией рынка останется стагнация, наблюдающаяся на фоне концептуальной бедности и управленческой безынициативности девелоперов», — говорится в исследовании компании «Урал-Гермес».

Тем не менее, как отмечают эксперты, кризис оказывает оздоравливающее влияние на рынок загородной недвижимости Екатеринбурга — уровень цен постепенно снижается, некачественные объекты и проекты с неразвитой инфраструктурой теряют значительную часть потребителей и конкурентоспособность.