«Фантомы» на рынке загородной недвижимости

В I полугодии 2016 года число коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга увеличилось на 4% (с 217 до 226 единиц), говорится в аналитическом исследовании консалтинговой компании. Однако количественный рост не свидетельствует об улучшении состояния рынка. Большинство новых проектов — земельные участки без подряда, которые имеют серьезные проблемы с коммуникациями и инфраструктурой. Сейчас многие застройщики по факту занимаются продажей «голой земли» в чистом поле. Из-за финансового кризиса строить готовые коттеджи, подводить сети и строить прилегающие дороги для них стало невыгодно.

С 2007 года рынок загородного жилья в Екатеринбурге и его окрестностях показывает чрезвычайно высокие темпы роста. Девять лет назад в уральской столице насчитывалось всего 40 коттеджных поселков, в 2012 году — 130, в 2016 году — 217. Если в докризисные годы увеличение рынка подкреплялось взрывным ростом спроса, то в 2014-2016 годы никаких предпосылок для этого не было.

Это привело к тому, что в настоящее время около 80% коттеджных поселков занимаются реализацией земельных участков без подряда. Нередко их качество вызывает большие вопросы. В первую очередь речь идет о серьезных проблемах с местоположением (коммунальные сети, подъездные дороги, близость к Екатеринбургу).

«Действительно, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас на рынке наблюдается рост предложений в формате участков без подряда. В I квартале 2016 года показатель вырос на 11%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 29%. Если говорить в целом про рынок загородной недвижимости, то он находится в полуспящем состоянии. С одной стороны, здесь нет какой-то заметной активности. С другой, серьезного провала ключевых индикаторов также не наблюдается. И в объемных показателях, и в ценовых», — сообщил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Директор «Урал-Гермес» Александр Засухин полагает, что в условиях финансового кризиса на рынке хуже всего продаются объекты с некачественно проработанной концепцией и земельные участки без подряда, которые имеют инфраструктурные проблемы.

«Рынок загородной недвижимости в последние годы сильно «перегрелся»: ценовые параметры были весьма завышены и поддерживались возрастающим спросом. В этой связи замедление его развития было неизбежно. Начавшийся с конца 2014 года кризис просто активизировал происходящие изменения. Необходимо отметить, что ухудшение экономической ситуации также оказывает оздоравливающее влияние на рынок — уровень цен постепенно снижается, некачественные коттеджные поселки и объекты с неразвитой инфраструктурой теряют значительную часть потребителей, улучшается среднее по рынку сочетание «цена-качество», — считает Александр Засухин.

По его словам, в настоящее время около 61% коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга имеют неудовлетворительно разработанную концепцию, 23% — удовлетворительную, 16% — качественную.

Начало восстановления рынка загородной недвижимости Екатеринбурга и его окрестностей аналитики прогнозируют не раньше конца 2016 года.

«По оценкам экспертов, рецессия на российских рынках уже прошла, и сейчас мы находимся в зоне стагнации. В период стагнации происходит приспосабливаемость экономики и рынков к новым условиям. Сегодня имеются уже какие-то отдельные положительные тренды. Однако выход из кризиса с реальным улучшением экономических показателей мы прогнозируем не ранее конца 2016 — начала 2017 года», — заявил Александр Засухин.

В текущих экономических условиях девелоперам необходимо искать внутренние резервы для повышения конкурентоспособности своих объектов. В частности, им следует повышать качество своих коттеджных поселков путем реконцепции и строительства необходимой транспортной и социальной инфраструктуры.