Апартаменты без преимуществ

На фоне общего спада цен на рынке жилой недвижимости в Екатеринбурге, апартаменты стали терять свое главное преимущество перед квартирами — сравнительно низкую стоимость. Свердловские застройщики делают все возможное для того, чтобы максимально удешевить свои объекты. Они «урезают» среднюю площадь квартир, делают ставки на малометражные «однушки» и студии. Кроме того, девелоперы проводят гибкую маркетинговую политику: предлагают разнообразные скидки и бонусы (к примеру, субсидирование ипотечной ставки до 9,95% годовых). В результате стоимость жилья заметно приблизилась к апартаментам в этом же ценовом поясе. Соответственно, все застройщики, которые делают ставку на развитие этого формата недвижимости, оказались в крайне сложной ситуации. Проблемы сегмента можно рассмотреть на объектах компании «Атомстройкомплекс» (АСК), традиционно выступавшей «локомотивом» строительства апартаментов в Екатеринбурге.

В сентябре 2016 года АСК сдал в эксплуатацию комплекс апартаментов ARTEK, который расположен по ул. Степана Разина, 2 недалеко от здания екатеринбургского цирка. Согласно информации, размещенной на официальном сайте объекта, в настоящее время здесь не распродано около половины всех помещений. К примеру, на 3-м этаже не реализовано 12 «квартир» из 22, на 10-м этаже — 9 из 23, на 13-м этаже — 8 из 15. Не исключено, что потенциальных покупателей отпугивает высокая цена. К примеру, апартаменты площадью 33,5 кв. м. можно приобрести 3 млн 390 тыс. руб. Соответственно, стоимость одного «квадрата» составляет 101 тыс. руб. Даже с учетом относительно благоприятного местоположения объекта для такого экзотического формата недвижимости эта цена кажется завышенной.

У экспертов есть серьезные сомнения в том, что смета позиционирования проекта (раньше апартаменты в ARTEK рекламировались как жилье для студентов, приехавших учиться в расположенный через дорогу УРГЭУ) и серьезная рекламная кампания, начатая «Атомстройкомплексом», сможет серьезно улучшить ситуацию с продажами.

Примером неудач в продаже апартаментов может служить другой объект «Атомстройкомплекса». В конце 2014 года АСК достроил комплекс апартаментов «Огни Екатеринбурга» (ул. Белинского, 108). Через два года после сдачи в этом объекте также достаточно много нереализованных помещений. На сайте проекта есть информация о том, что в настоящее время в продаже находятся 103 «квартиры» (всего в «Огнях Екатеринбурга» 348 помещений). При этом в вечернее время на фасаде здания огни горят в одной квартире на этаж, в целом здание производит впечатление незаселенного.

И причины этого очевидны: стоимость одного квадратного метра в однокомнатных апартаментах общей площадью 47,95 кв. м. составляет 94 тыс. руб. Эти цены сопоставимы со стоимостью вторичного жилья в близлежащих домах. К примеру, на ул. Белинского, 111 (здание построено в 2012 году) можно найти в продаже сразу несколько «однушек» стоимостью 92-93 тыс. руб. за кв. м.

Не секрет, что АСК является фактически единственным крупным свердловским застройщиком, который продолжает развивать такой специфический формат недвижимости в Екатеринбурге. Пока эта стратегия не работает. Два построенных объекта компании имеют серьезные проблемы с заполняемостью. Реализация третьего — многофункционального комплекса с апартаментами Opera Tower (высотой 155 метров) — в настоящее время полностью заморожена.

Напомним, что в 2015 году в результате многочисленных судебных разбирательств проект потерял своего ключевого инвестора — компанию «ГудРент», которая ранее приобрела 1-3 этажи в Opera Tower. После этого скандала руководство АСК решило временно «законсервировать» свой флагманский проект. Не исключено, что на это решение повлиял в том числе и низкий спрос на апартаменты бизнес-класса со стороны потенциальных покупателей.

Эксперты признают, что в период финансового кризиса продажи апартаментов в Екатеринбурге упали сильнее, чем в сегменте обычного жилья. Во-первых, этот формат недвижимости постепенно теряет свое главное конкурентное преимущество — низкую цену. В настоящее время разница между стоимостью апартаментов и жилья стала заметно меньше. Во-вторых, с рынка недвижимости практически полностью ушли инвесторы. Если обычные квартиры чаще всего приобретаются для собственного проживания, то апартаменты нередко покупаются для получения дохода от сдачи площадей в аренду. В-третьих, на первое место выходит юридический статус этого формата недвижимости. В свидетельстве о праве собственности апартаменты обозначены как нежилые помещения. Соответственно, здесь нельзя получить постоянную регистрацию, больше налоговая нагрузка и размер коммунальных платежей. Еще один недостаток — неразвитая инфраструктура. Апартаменты, как правило, плохо оснащены детскими и спортивными площадками, а также парковками.

Учитывая все эти факторы, будущее этого формата недвижимости в Екатеринбурге представляется туманным. Апартаменты хорошо продаются только на растущем рынке (в частности, до 2014 года), когда существует острый дефицит предложения и ограниченный выбор квартир. Сейчас ситуация абсолютно другая. Аналитики прогнозируют затяжную рецессию на рынке жилья как минимум до 2019-2020 годов.