Кризис не сделал жилье доступнее

В последние полтора года стоимость вторичного жилья в Свердловской области упала на 10-15%. При этом средний размер номинальной зарплаты в регионе за аналогичный период времени продемонстрировал незначительную положительную динамику. Это должно было привести к повышению доступности покупки жилья на Среднем Урале, однако на практике этого не произошло. Из-за санкций, девальвации рубля и трудной экономической ситуации упали реальные доходы населения, на продукты и основные нужды уходит больше денег, а, значит, остается меньше возможностей копить на квартиру или выплачивать ипотеку.

«Многие специалисты во всем мире считают жилье доступным в том случае, если стоимость квадратного метра равна среднему доходу населения. Это, конечно, несколько упрощенный подход, но все же весьма показательный», — заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Если взять его слова за основу, получается, что за последние полтора года жилье в Свердловской области действительно стало доступнее. По данным Росстата, в I квартале 2015 года стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке в регионе составляла 64 тыс. 432 руб., средняя номинальная зарплата — 30 тыс. 348 руб. Соответственно, на одну зарплату житель мог купить 0,47 кв. м. жилья. Во II квартале 2016 года цена «вторички» упала до 57 тыс 957 руб. за кв. м., заработная плата выросла до 34 тыс. 128 руб. То есть на одну зарплату в настоящее время можно купить 0,59 кв. м.

Очевидно, что этот показатель пока далек от «единицы», однако позитивная динамика действительно наблюдается. Для сравнения, во время предыдущего кризиса 2008-2009 года рост индикатора был менее чувствительным. В сентябре 2008 года стоимость жилья составляла 58,3 тыс. руб., средняя заработная плата — 17,5 тыс. руб. (на одну зарплату приходилось 0,3 кв. м.). В сентябре 2009 года цена недвижимости упала до 44,3 тыс. руб. за кв. м., зарплата достигла 17,9 тыс. руб. (на одну зарплату приходилось 0,4 кв. м.).

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков призывает не преувеличивать значение этой статистики.

«Если исходить из динамики цен и уровня заработной платы, то жилье действительно стало доступнее. Однако на эту ситуацию следует смотреть гораздо шире. Не менее половины жилья приобретается за счет заемных средств. Стала ли ипотека доступнее с точки зрения финансовых возможностей большинства покупателей, учитывая, что изменилась структура расходов, — большой вопрос. Наверное, нет. Все-таки снижение цен на жилье — это отражение снизившегося спроса на рынке, поэтому нельзя однозначно сказать стало ли жилье в последнее время доступнее или недоступнее», — рассказал Михаил Хорьков.

Риэлтор АН «Недвижимость-К» Михаил Чемякин также полагает, что падение цен на квартиры компенсировало падение платежеспособного спроса.

«Номинальный размер зарплаты в Свердловской области в последнее время демонстрирует незначительный рост. Несмотря на это, особых поводов для оптимизма на рынке жилья я не вижу. Во-первых, изменилась структура расходов свердловчан. Они стали тратить больше средств от зарплаты на приобретение продуктов и оплату услуг. Во-вторых, далеко не все потенциальные покупатели горят желанием выходить на рынок во время кризиса. Они справедливо опасаются, что не смогут обслуживать кредит в случае потери работы, или просто ждут дальнейшего падения цен», — заявил Михаил Чемякин.

По словам Михаила Хорькова, текущая ситуация заметно отличается от кризиса 2008-2009 годов. Тогда падение цен на «вторичку» было более глубоким, однако после этого последовало достаточно быстрое восстановление. Сейчас наблюдается медленное снижение цен. Предпосылок для быстрого восстановления роста рынка пока нет

Таким образом, эксперты опровергли тезис о том, что в период кризиса жилье становится доступнее, так как цены падают заметно быстрее, чем номинальные доходы населения. Для этого необходимо начало восстановления платежеспособного роста в стране. Как показывает практика, доступность жилья повышается на растущем, а не на падающем рынке.