Ипотека с господдержкой себя изживает

В конце прошлого месяца ЦБ снизил размер ключевой ставки на 0,5%. После этого крупнейшие российские банки стали удешевлять стоимость своих ипотечных продуктов для первичного рынка. Так, Сбербанк снизил процентную ставку на 0,5%, ВТБ 24 — на 0,4%, Россельхозбанк — на 1,6%, банк «Открытие» — на 0,25%. Это привело к тому, что разрыв между ставками по кредитам с господдержкой и без нее в среднем по стране сократился до 1,4%. Ранее он достигал 3-3,5%. С учетом того, что большинство экспертов прогнозируют дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, можно предположить, что уже в ближайшие месяцы государственная поддержка ипотеки в своем текущем виде полностью потеряет свою привлекательность.

По данным АИЖК, в настоящее время диапазон процентных ставок по ипотечным кредитам с господдержкой составляет от 10,5 до 12,5%, без нее — от 11 до 15%. В последние полтора года этот разрыв регулярно сокращается. Сейчас в Сбербанке он составляет всего 1% (12% — с господдержкой, 13% — без господдержки), в ВТБ 24 — 1,7% (11,9% — с господдержкой, 13,6% — без господдержки), в Россельхозбанке — 2% (11,9% — с господдержкой, 13,9% — без господдержки).

Эксперты АИЖК прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок при отсутствии внешних шоков. Это приведет к тому, что доля сделок без государственного субсидирования ставок будет расти. После того, как рыночная ставка сравняется с льготной, госпрограмма, по сути, потеряет свой смысл.

«Большинство экспертов сходятся во мнении, что ЦБ будет снижать ключевую ставку. Для этого созрели все необходимые предпосылки. С одной стороны, резко замедлились темпы инфляции. С другой — процесс импортозамещения в экономике снизился из-за крайне дорогих кредитных ресурсов. Исходя из этого, регулятор в конце июня впервые за долгое время снизил ставку. В июле и августе с высокой долей вероятности эта тенденция продолжится. Соответственно, крупные кредитные учреждения должны снова уменьшить стоимость ипотечных продуктов», — заявил УрБК представитель одного из крупнейших застройщиков Екатеринбурга.

По его словам, существует три сценария дальнейшего развития событий.

«Первый — государство в целях экономии бюджетных ресурсов не будет предпринимать никаких мер. Второй — власти могут снизить порог ипотеки с госучастием на 1-2% (до 10-11%). Третий — от субсидирования ставок полностью откажутся. Вместо этого чиновники внедрят новый инструмент поддержки строительного рынка: к примеру, субсидирование первоначального взноса. Наиболее вероятным мне кажется второй вариант. Вряд ли государство в такой непростой период оставит рынок без поддержки», — пояснил эксперт.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков придерживается другой точки зрения.

«На мой взгляд, после того, как рыночная ставка снизится до 12%, государство больше не будет тратить средства на субсидирование ставок. Российские власти к тому времени выполнят свою главную задачу. Они уже длительное время поддерживают стоимость ипотеки на более интересном уровне. Поэтому будет правильно, если банки (после падения ставок ниже уровня 12%) будут сами конкурировать на этом рынке. В принципе, когда госпрограмма продлевалась, многие эксперты говорили, что со временем затраты государства сойдут на «нет» из-за снижения рыночных ставок. Поэтому все, что сейчас происходит, было вполне ожидаемо и прогнозируемо», — заявил Михаил Хорьков.

Эксперт считает, что само по себе снижение ипотечной ставки является позитивным сигналом для рынка. Это уравняет конкурентоспособность первичного и вторичного жилья.

«Однако кардинально на рынок это не повлияет. Снижение ставки на 1-1,5% не приведет к существенному росту спроса на ипотеку. Кроме того, это не изменит ту экономическую базу, на которой строится долгосрочное развитие рынка», — полагает ведущий аналитик УПН.

Для кардинального улучшения ситуации на рынке необходим рост платежеспособности населения. Пока для этого нет никаких предпосылок. Напротив, с начала 2016 года реальные доходы россиян уменьшились на 5,7%. Следовательно, число потенциальных покупателей на рынке жилья продолжает сокращаться.