Ипотечные облигации не спасут рынок

Государство разработало новые меры поддержки строительного рынка. На последнем заседании Госсовета первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил, что правительство РФ и Центробанк предварительно согласовали проект по выпуску ипотечных ценных бумаг под первоклассную безрисковую ипотеку. Ожидается, что он будет запущен уже в текущем году. Выпуск облигаций позволит российским банкам снизить ипотечные ставки на 1-2%, что, по замыслу инициаторов, позволит оживить строительный рынок. Впрочем, по оценкам экспертов, без восстановления платежеспособного спроса позитивный эффект от этих мер будет минимальным.

Заместитель министра финансов Алексей Моисеев сообщил, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) даст гарантии ипотечным облигациям, выпускаемым российскими банками, на общую сумму 1 трлн руб.

«Для кредитных учреждений самая большая проблема при выдаче займов под залог жилья — высокая стоимость капитала. Он стоит слишком дорого. Поэтому его стоимость банки вынуждены перекладывать на заемщиков. Модель могла бы работать так: АИЖК гарантировало бы ценные бумаги, выпускаемые этими кредитными учреждениями, так, чтобы по факту кредитный риск по этим бумагам был бы не у банков, а у АИЖК. Основным покупателем новых облигаций должны стать российские негосударственные пенсионные фонды (НПФ)», — пояснил Андрей Моисеев.

По его словам, гарантии АИЖК понизят стоимость ипотечного капитала для банков. Представитель Минфина указал, что в этом случае дополнительных средств из бюджета не потребуется, «поскольку у АИЖК на данном этапе избыточный капитал, который сейчас не используется».

Таким образом, государство решило внедрить новый инструмент поддержки ипотечного рынка. Его основное преимущество заключается в том, что, в отличие от программы субсидирования ипотечных ставок, он не требует никаких вложений из федерального бюджета. В условиях экономического кризиса это достаточно значимый аргумент.

Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев полагает, что нововведения окажут позитивное влияние на развитие строительного рынка в Екатеринбурге.

«Практика показывает, что изменение ставок на 1-2% достаточно существенно влияет на ситуацию. В частности, государственная поддержка ипотеки на первичном рынке жилья снизила ставки как раз на 1-2% по сравнению с вторичным. Это привело к тому, что объемы продаж квартир в новостройках значительно выросли, в то время как на рынке «вторички» мы до сих пор наблюдаем проблемы с реализацией», — заявил Рустем Галеев.

По словам эксперта, выпуск ипотечных облигаций позволит снизить ипотечные ставки не только на первичном, но и на вторичном рынке.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль считает, что запуск механизма государственных облигаций является позитивным шагом для застройщиков. Однако, по его мнению, этого недостаточно для качественного прорыва в отрасли.

«Важно понимать, что государственная поддержка ипотечного кредитования в первую очередь нацелена на помощь российским банкам, а не строительному сектору. Несмотря на это, мы приветствуем такие решения. Для строительного рынка они очень нужны. Смогут ли нововведения привести к снижению ипотечной ставки на 1-2% — покажет время. Сейчас речь идет о том, чтобы стабилизировать состояние рынка и не допустить дальнейшего падения ключевых показателей. Конечно, 1-2% от 12-14% — это не так много. 1-2% от 5-6% было бы гораздо лучше. Однако в текущей экономической ситуации любое снижение ставок является шагом вперед», — заявил Андрей Бриль.

Очевидно, что ключевой проблемой на рынке жилья Екатеринбурга сейчас является снижение платежеспособного спроса. Из-за падения продаж финансовое состояние уральских застройщиков заметно ухудшилось. По данным Свердловскстата, в январе-апреле 2016 году оборот строительных организаций Свердловской области сократился на 12,3%. Снижение ипотечных ставок на 1-2% (с учетом госпрограммы до 10-11%) вряд ли окажет заметное влияние на рынок жилья. В условиях экономического кризиса люди опасаются совершать сделки из-за страха попасть под сокращение или потерять часть зарплаты. Следовательно, основная доля покупателей вернется на рынок только после кардинального улучшения экономической ситуации.