Льготная ипотека: перспектив нет

1 марта 2016 года в России заканчивается срок действия государственной программы субсидирования ипотечных ставок. В правительстве РФ рассматривают несколько сценариев дальнейшего развития ситуации. Минфин выступает за полное сворачивание господдержки ипотеки. Минстрой, напротив, активно лоббирует политику ее продолжения. При этом ведомство рассматривает два варианта: субсидирование ипотечной ставки или первого взноса. Окончательного решения еще не принято. По оценкам экспертов, без государственной поддержки число сделок на рынке первичного жилья в Екатеринбурге в 2016 году ждет резкий обвал.

Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев сообщил, что все профессиональное сообщество выступает за продление программы субсидирования ипотечных ставок.

«Это наиболее эффективный инструмент поддержки первичного рынка. К примеру, если покупатель берет ипотеку на 15-30 лет, то он долгие годы будет платить по сниженной ставке. Таким образом, его ежемесячная нагрузка уменьшается. Для сравнения, возможное субсидирование первоначального взноса — это разовая мера. В первую очередь она предназначена для тех, у кого здесь и сейчас есть деньги. Это практически никак не влияет на размер ежемесячных платежей», — считает Рустем Галеев.

По мнению эксперта, несмотря на то, что процентная ставка вернулась на докризисный уровень, большого числа желающих взять ипотеку не появилось, потому что у населения уменьшились возможности по обслуживанию кредитов. Субсидирование процентной ставки помогает смягчить эту проблему, а компенсация затрат на первоначальный взнос — нет.

По словам полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрея Бриля, для свердловских застройщиков важно сохранение господдержки ипотеки в любом виде.

«Сейчас главный вопрос — будет ли государство вообще как-то поддерживать первичный рынок жилья. Если да, то возможны самые разные варианты. Не думаю, что для застройщика принципиально, какой именно механизм субсидирования будет использоваться. В любом случае очевидно, что пока обсуждать эту тему преждевременно. Слишком мало конкретики. Будет конкретное решение — будет разговор», — заявил Андрей Бриль.

По словам аналитиков, возможная отмена госпрограммы поддержки первичного рынка жилья может привести к падению продаж в текущем году в 2 раза. По итогам 2015 года доля льготной ипотеки в структуре всех сделок на первичном рынке Свердловской области составила 50%.

«Ипотека с госучастием — это единственный инструмент, который сейчас поддерживает рынок недвижимости и не дает ему перейти в состояние коллапса. Покупательная способность населения даже по оценкам Росстата снизилась более чем на 10%, и кризис продолжается. Поэтому в случае отмены субсидирования произойдут очень существенные изменения», — отмечает независимый финансовый аналитик Константин Селянин.

Эксперт полагает, что, поскольку после завершения программы ставки по ипотечному кредитованию увеличатся минимум до 14% годовых, спрос на первичное жилье резко снизится. Это заставит часть застройщиков уйти с рынка, а оставшихся — постепенно снижать цены.

Исполнительный директор УПН также считает, что окончание программы может привести к серьезным негативным последствиям для рынка.

«В 2015 году рынок первичного жилья Екатеринбурга «выжил» только за счет госпрограммы субсидирования ипотечных ставок. Если бы ее не сделали, то вообще непонятно, что бы сейчас было», — заявил Рустем Галеев.

В ближайшее время программу могут свернуть. Это может быть связано с желанием российских властей сэкономить бюджетные средства в условиях экономического кризиса. Напомним, что в 2015-2016 году на реализацию программы было выделено 20 млрд руб. Если государство примет решение заменить ее на субсидирование первоначального взноса, то нагрузка на федеральный бюджет заметно уменьшится. Кроме того, не исключено, что господдержка ипотеки будет свернута в любом виде. Это решение станет сокрушительным ударом по рынку жилой недвижимости Екатеринбурга, который и без того переживает не лучшие времена.

Впрочем, по оценкам экспертов, ключевая проблема ипотечного рынка заключается не в высоких процентных ставках, а в падении платежеспособного спроса. В последнее время банки стали чаще отказывать в выдаче ипотеки. В первую очередь это связано с перекредитованностью населения и ухудшением качества среднестатистического заемщика. Кроме того, многие потенциальные покупатели из-за нестабильной экономической ситуации решили отложить вопрос приобретения жилья до лучших времен. Поэтому возможное продление государственной программы по субсидированию ипотечных ставок окажет позитивное влияние на рынок, однако вряд ли сможет кардинально улучшить ситуацию.