Ипотека: попытки реанимации

В последние годы механизм приобретения жилья в ипотеку был главным драйвером развития рынка недвижимости. Однако сейчас ситуация изменилась. Объем выданных физлицам рублевых ипотечных кредитов в России за первые пять месяцев 2015 года сократился на 40,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для того, чтобы преодолеть негативные тенденции государство запустило программу субсидирования ставок на первичном рынке (до 11,9%). Еще одна позитивная тенденция — банки стали постепенно снижать процентные ставки для «вторички» (минимальная ставка упала до 13,5%). Однако, по оценкам экспертов, этих мер будет недостаточно для того, чтобы преодолеть негативные тенденции. В условиях экономического кризиса население просто боится брать на себя новые финансовые обязательства вне зависимости от размера ставок.

Ситуация на ипотечном рынке резко ухудшилась в декабре 2014 года, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 17%. Российские банки моментально отреагировали на это решение. Они подняли ипотечные ставки в среднем до 20-22%. После этого население фактически полностью отказалось от этого инструмента. В декабре-январе рынок недвижимости переживал временный «бум». Из-за краха рубля люди бросилось тратить все свои накопления. Однако число ипотечных сделок уже тогда было минимальным.

Для реанимации рынка недвижимости государство с 1 апреля запустило программу субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке (до 11,9%). Пока эксперты крайне осторожно оценивают ее эффективность.

«Основной недостаток этой программы — это отсутствие субсидий на приобретение недвижимости на вторичном рынке. Очень многие клиенты перед покупкой нового жилья продают старые квартиры. Поскольку государство поддерживает первичный рынок и не поддерживает вторичный, то эта цепочка разрушается. Однако в последнее время наметилась положительная тенденция. Из-за снижения ключевой ставки ЦБ российские банки стали постепенно улучшать условия приобретения жилья в ипотеку на вторичном рынке», — заявил исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

В частности, с 1 июля Сбербанк объявил о снижении процентных ставок на 1%. Сейчас они варьируются от 13,5 до 14,5% в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита. Ранее аналогичное решение приняли другие кредитные учреждения. В Райффайзенбанке ставки упали до 12,9-15,95% (в зависимости от размера первоначального взноса), в Россельхозбанке — до 15-16%, в Газпромбанке — до 14,5%. Процентная ставка в банке ВТБ24 сейчас составляет 14,95%.

«Мы приветствуем удешевление ипотечных кредитов на вторичном рынке. Однако, на мой взгляд, наиболее комфортной ставкой является 12,5%. При таких условиях люди будут намного активнее продавать старое жилье и приобретать новое. В целом я считаю, что государство приняло правильное решение, когда стало поддерживать именно первичный рынок. Сейчас крайне необходимо помочь строителям и промышленности, которая связана с выпуском стройматериалов», — заявил УрБК управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев также позитивно оценивает снижение процентных ставок на «вторичке», однако считает, что это не решит главных проблем в отрасли.

«После кризиса 2008-2009 года ипотечная ставка одно время составляла 10,5-11,5%. Тогда рынок чувствовал себя замечательно. В 2014 году до наступления кризиса она выросла до 13-13,5%. Однако ситуация на рынке в целом также оставалась позитивной. На мой взгляд, основная проблема все-таки заключается не в ставках», — заявил Александр Дмитриев.

По его словам, главные трудности ипотечного рынка связаны с падением платежеспособного спроса.

«Банки стали чаще отказывать в выдаче ипотеки. В первую очередь это связано с перекредитованностью населения и ухудшением качества среднестатистического заемщика. Кроме того, многие потенциальные покупатели из-за нестабильной экономической ситуации решили отложить вопрос приобретения жилья до лучших времен», — сообщил Александр Дмитриев.

Подобной точки зрения придерживается заместитель гендиректора центра недвижимости «Северная Казна» Павел Маслихин.

«Ситуация в стране сильно изменилась. Многих людей сократили или перевели на неполный рабочий день. Поэтому сейчас население психологически не готово к масштабным покупкам. Оно просто боится брать дополнительные финансовые обязательства», — считает Павел Маслихин.

Таким образом, по словам экспертов, снижение ипотечных ставок даст некоторый положительный эффект, однако этот шаг не восстановит докризисный объем спроса на рынке недвижимости. Для этого должна улучшиться внешнеэкономическая ситуация, которая приведет к восстановления платежеспособного спроса. Если раньше ипотека была главным драйвером развития рынка недвижимости, то сейчас она является одним из главных тормозов. По оценкам аналитиков УПН, по итогам 2015 года объем выдачи кредитов под залог недвижимости на Урале может сократиться на 30%.