Почему встал вторичный рынок?

Кризис на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга продолжает набирать обороты. Свердловские застройщики стали заявлять о неэффективности инструмента продажи trade-in (жилье на первичном рынке взамен старой квартиры), который ранее приносил им существенную долю выручки. По оценкам экспертов, это обусловлено глубоким кризисом на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга. Риэлторы зачастую не способны в обозначенный срок реализовать старую квартиру для того, чтобы в будущем клиент смог приобрести жилье в новостройке.

«Многие люди перед покупкой коттеджа продают свою старую квартиру. Сейчас рынок вторичной недвижимости находится в стагнации. Соответственно, такой инструмент как trade-in перестал работать. Это неизбежно отразилось на количестве сделок купли-продажи», — заявила руководитель отдела продаж и маркетинга ООО «Экодолье-Екатеринбург» Анна Кошмина.

По словам директора компании «Этажи-Екатеринбург» Александра Бабушкина, средний срок экспозиции на «вторичке» в последние месяцы вырос с 2 до 5-6 месяцев. Количество сделок купли-продажи сократилось в разы. Основные причины — снижение покупательной способности населения и отсутствие государственной поддержки.

«Госпрограмма субсидирования ипотеки распространяется исключительно на новостройки. Здесь минимальные ставки удалось снизить до 11,9%. На вторичном рынке они по-прежнему сохраняются на очень высоком уровне (15-16%). Очевидно, что в этих условиях население делает выбор в пользу нового жилья», — заявил Александр Бабушкин.

Таким образом, государство искусственно переориентирует покупателей со вторичного рынка на первичный. При этом был проигнорирован тот факт, что многие потребители перед покупкой нового жилья вынуждены продавать свою старую квартиру. То есть государство разрушило важнейшую цепочку приобретения недвижимости в новостройках.

«Ситуация с продажами жилья в Екатеринбурге сейчас сложная, а государство приняло решение поддержать только ипотеку на первичном рынке. На мой взгляд, необходимо принимать подобные решения и для вторичного», — считает заместитель главы администрации муниципалитета по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александр Высокинский.

Другой неблагоприятный фактор для вторичного рынка — падение цен на съемное жилье. По данным УПН, с конца 2014 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге упала на 19%, двухкомнатной — на 17%, трехкомнатной — на 27%. Для сравнения, стоимость одного квадратного метра с начала года в городе снизилась всего на 2,5% (до 72,4 тыс. руб. за кв. м.). Населению стало выгоднее арендовать жилье, чем приобретать на вторичном рынке, тем более по высоким ипотечным ставкам (от 15-16%).

Кроме того, падение спроса на «вторичке» обусловлено резким ухудшением экономической ситуации, которое отразилось на всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Это привело к снижению доходов и оптимизации расходов населения. Из-за кризиса многие граждане приняли решение отложить покупку жилья до лучших времен.

«Ситуация в стране сильно изменилась. Многих людей сократили или перевели на неполный рабочий день. Поэтому сейчас население психологически не готово к масштабным покупкам. Оно просто боится брать дополнительные финансовые обязательства», — считает заместитель гендиректора ЦН «Северная Казна» Павел Маслихин.

В результате всех перечисленных факторов активность на вторичном рынке стала стремиться к нулю. По данный УПН, с начала 2015 года объем предложения на рынке вырос почти на 40% (с 7 до 11,4 тыс. единиц).

«В марте-мае 2015 года количество сделок снизилось на 25-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Поэтому объем предложения находится на рекордном уровне и продолжает увеличиваться. Правда, в последнее время темпы роста стали замедляться. Показатель практически достиг максимума», — заявил исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

По словам председателя правления группы компаний «Астон» Вячеслава Трапезникова, рынок вторичной недвижимости Екатеринбурга сейчас «стоит», срок экспозиции стремится к бесконечности.

«Для того чтобы купить жилье в новостройке, к примеру, у моей компании, надо в первую очередь продать свою старую квартиру. Сейчас это крайне сложно. Поэтому оба эти сегмента рынка переживают непростые времена», — заявил Вячеслав Трапезников.

Можно констатировать, что рынок вторичного жилья в Екатеринбурге находится в глубоком кризисе. По словам экспертов, единственная возможность в сжатые сроки продать свою недвижимость — сделать скидку в размере 15-20%. В противном случае объект рискует длительное время остаться невостребованным. Пока продавцы крайне неохотно переписывают ценники, надеясь по инерции продать квартиру по докризисным ценам.