Офисы: Ставки рухнули до уровня 2008 года

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УНП) озвучили итоги I квартала рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Основные ключевые индикаторы (арендные ставки, число вакантных площадей) продемонстрировали слабую отрицательную динамику. Достаточно сильное падение рынка, которое началось еще в 2014 году, временно приостановилось. Несмотря на это, по оценкам экспертов, предпосылок для восстановления роста в ближайшее время нет.

«К середине 2016 года рост числа вакантных площадей в Екатеринбурге остановился. Этот показатель стабилизировался. Ставки продолжают незначительные корректировки. Если говорить о конкретных цифрах, то уровень вакантных площадей в классе «А» составляет 14%, в классе «В+» — 16%, в классе «В» — 18%. Средний размер арендных ставок в классе «А» — 900-1300 руб. за кв. м. в месяц, в классе «В+» — 930 руб. (на уровне прошлого квартала), в классе «В» — 700 руб. за кв. м. (на 3% ниже уровня прошлого квартала), в классе «С» — 440 руб. (на 4% ниже)», — заявил аналитик УПН Константин Октаев.

По его словам, рынок офисов Екатеринбурга на сегодняшний день остается сжатым. По итогам I квартала 2016 года в этом сегменте коммерческой недвижимости наблюдается небольшое увеличение общих объемов строительства. Однако если говорить исключительно об активной фазе возведения, то число таких бизнес-площадей неуклонно снижается. Сейчас их в столице Среднего Урала возводится около 100 тыс. кв. м.

По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в 2016 году свердловские застройщики запланировали сдать в эксплуатацию шесть крупных бизнес-центров, которые могут усилить конкуренцию на рынке: БЦ «Демидов» (общая площадь офисной части здания — 45 тыс. кв. м.), «Эльбрус» (15 тыс. кв. м.), 2 очереди «Делового дома на Архиерейской» (7 тыс. кв. м.), «FM» (17,3 тыс. кв. м.), «Олипс». Из-за кризисных явлений на рынке сдачу некоторых объектов могут перенести на 2017 год.

По оценкам экспертов, ситуация в сегменте офисной недвижимости Екатеринбурга значительно хуже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.

«Этот сектор наиболее сильно подвержен влиянию кризиса, поскольку основу арендаторов бизнес-центров составляют мелкие и средние компании, которые наиболее чувствительны к негативным тенденциям в экономике. Также в благополучные годы на рынке работало достаточно большое количество неэффективных компаний (часто посредников), арендовавших площади в бизнес-центрах. С ухудшением экономической ситуации такие компании, как правило, закрываются первыми, оставляя вакантными арендуемые площади», — считает директор компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

Ситуация на рынке офисной недвижимости за последние два года стала настолько сложной, что размер арендных ставок рухнул до уровня 2008 года.

«Прошлому кризису предшествовал этап ажиотажного развития рынка, когда в сжатые сроки сметались все предложения, а также было заявлено много амбициозных проектов на стадии строительства. Тогда собственники не спешили снижать ставки. В связи с этим произошел достаточно стремительный рост вакантных площадей. Затем после окончания кризиса 2008-2009 годов рынок стал достаточно сбалансированным. Перепроизводство было локальным. В отличие от 2008-2009 годов, в этот кризис резкого всплеска роста вакантных площадей не было. Собственники и управляющие компании были готовы идти навстречу арендаторам, торгуясь по цене. Зато падение арендных ставок было более стремительным. Они в номинальных цифрах оказались ниже, чем во время прошлого кризиса. А с учетом инфляции — тем более», — заявил Константин Октаев.

Таким образом, в определенной степени текущая ситуация на рынке хуже, чем в 2008-2009 годах. Тогда динамика падения арендных ставок была гораздо ниже. Это связано с тем, что текущий кризис носит более затяжной характер. Кроме того, в этот раз собственники оказались более сговорчивыми и охотно идут на уступки арендатором. Это позволило стабилизировать рынок и найти временный баланс между спросом и предложением.