Офисы: ставки рухнули

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга находится в глубоком кризисе. По данным УПН, средний размер арендных ставок в бизнес-центрах за год упал на 20-22%. Кроме того, аналитики наблюдают увеличение доли вакантных площадей (в среднем в 1,5 раза). По оценкам экспертов, в ближайшее время никаких предпосылок для улучшения ситуации на рынке нет. Поэтому негативные тенденции в 2016 году будут лишь усугубляться.

По информации УПН, сейчас в Екатеринбурге насчитывается 2,6 млн кв. м. действующих офисных центров. С конца 2014 года показатель вырос на 8%. В городе были сданы в эксплуатацию БЦ «Аврора», БЦ «Эльбрус», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также БЦ на ул. Бажова, 33.

При этом объем поглощения рынком офисных площадей за аналогичный период времени не изменился, что привело к невостребованности новых БЦ и резкому оттоку клиентов из давно функционирующих бизнес-центров.

По словам президента УПН Эдуарда Богданова, доля вакантных офисных площадей в Екатеринбурге в классе В сейчас составляет 20%, в классе А — 18%, в классе В+ — 5%.

«Средняя арендная ставка в офисах класса А снизилась на 18% по сравнению с IV кварталом 2014 года (до 1000-1400 руб. за кв. м.), класса В+ — на 21% (до 920 руб. за кв. м.), класса В — на 8% (до 820 руб. за кв. м.), класса С — на 32% (до 540 руб. за кв. м.)», — заявил Эдуард Богданов.

По его словам, снижение цен на рынке аренды офисов помогло владельцам БЦ сохранить пул арендаторов.

«Существенного роста уровня вакантных площадей не произошло. Снижение ставок на 20-30% позволило арендодателям избежать массового оттока клиентов. Абсолютно другая ситуация наблюдается в сегменте продажи офисов. Здесь реализаторы не готовы снижать цены, ожидая оживление рынка. Между тем инвестиционные показатели свидетельствуют об отсутствии экономической целесообразности от вложений в офисную недвижимость», — считает Эдуард Богданов.

По данным УПН, средняя цена предложения на первичном рынке офисов Екатеринбурга сейчас составляет 78 800 руб. за кв. м. (минус 10% по сравнению с III кварталом 2014 года), на вторичном рынке (класс В) — 86 600 руб. за кв. м. (минус 2%).

Руководитель консалтинговой компании «Урал Гермес» Александр Засухин считает, что рынок офисной недвижимости оказался наиболее восприимчив к влиянию кризиса.

«Основу арендаторов бизнес-центров составляют малые и средние компании, которые сильнее всего страдают от негативных тенденций в экономике. Крупные компании стали также оптимизировать свои затраты. Кроме того, в «тучные» годы на рынке работало достаточно большое количество неэффективных компаний (часто посредников), арендовавших площади в бизнес-центрах. С ухудшением экономической ситуации такие компании, как правило, закрываются первыми, оставляя вакантными прежде арендуемые площади», — заявил Александр Засухин.

По словам эксперта, в существующих экономических условиях девелоперы будут массово пересматривать планы своего развития.

«Застройщики могут «заморозить» проекты офисных центров на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы на БЦ, строительство которых находится на завершающей стадии. При этом даже те объекты, которые будут вводиться в строй, рискуют остаться незаполненными. Их владельцам придется демпинговать, ухудшая экономические показатели своего проекта и рискуя не выйти на расчетный срок окупаемости», — полагает Александр Засухин.

Кризис на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга не является краткосрочным, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяна Деменок.

«Сейчас мы наблюдаем кризис, у которого не видно «дна». Ситуация изменится только после улучшения экономической ситуации в стране. Для этого необходимы системные решения. Восстановление рынков жилой и коммерческой недвижимости может начаться только в 2019-2020 годах», — полагает Татьяна Деменок.

Таким образом, аналитики не видят никаких предпосылок для улучшения ситуации на рынке бизнес-центров Екатеринбурга. Поэтому в 2016 году средний размер арендных ставок продолжит снижаться, а объем вакантных площадей расти. Кроме того, возведение некоторых БЦ в ближайшее время могут «заморозить». По данным УПН, в данный момент в столице Среднего Урала в стадии строительства находится 298 тыс. кв. м. бизнес-площадей (минус 29% по сравнению с III кварталом 2015 года). Из них наиболее крупными являются БЦ «Бриг», БЦ «Карнеол», БЦ «Демидов».