Уралу не хватает качественных складов

На Урале отмечается острая нехватка складских помещений. Объем вакантных площадей находится на уровне многолетнего минимума. Ввод новых объектов лишь кратковременно увеличивает ассортимент. Рынок очень быстро их поглощает. В результате конечные пользователи складов практически лишены возможности выбора.

Ключевым логистическим центром Урала является Екатеринбург. По данным компании ХОД Консалтинг, озвученным во время форума 100+ Technobuild, доля вакантных площадей в качественном сегменте (классы А+, А и В+) в городе за последний год снизилась с 2% до 0,9%. По состоянию на середину 2024 года в Екатеринбурге не востребованы помещения общей площадью всего 19 тыс. кв. м. Такая ситуация сложилась из-за целого комплекса самых разных факторов.

Во-первых, в Екатеринбурге резко вырос объем поглощения новых складов. По итогам 2023 года рынок «съел» в качественном сегменте 365 тыс. кв. м. Это почти в три раза больше, чем среднегодовой объем поглощения за последнее десятилетие (130 тыс. кв. м.). В первом полугодии 2024 года фиксируется сохранение высокой активности пользователей: они поглотили еще 188 тыс. кв. м. Рекордно высокие темпы заполнения новых объектов связаны с тем, что бизнес подстраивается под новые логистические реалии и меняет собственную модель работы. Складские запасы стали одним из главных факторов устойчивости для многих предприятий в период макроэкономических потрясений.



Во-вторых, активность девелоперов, которые возводят складские помещения, остается невысокой. Ряд анонсированных в 2023 году проектов был приостановлен из-за высокой ключевой ставки. В 2024 году вообще не стартовало ни одного крупного проекта. По информации компании «ХОД Консалтинг», в Екатеринбурге в середине 2024 года в стадии строительства находились склады общей площадью 455 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 33%.

Ключевой проблемой для девелоперов является рост себестоимости строительства. Это связано не только с дорогими кредитными ресурсами, но и с ростом затрат на стройматериалы, на оплату труда рабочим. К слову, «кадровый голод» влияет не только на строительство, но и на эксплуатацию складов.

Как отмечают представители кадровых агентств, сегодня спрос на работников складов превышает предложение. На каждую вакансию приходится в среднем 0,9 резюме, что ниже нормальных для рынка показателей в 5-7 раз. Следствием этого становится резкий рост зарплат. В последние годы зарплаты грузчиков, комплектовщиков и других сотрудников выросли более чем в полтора раза. Сегодня сотрудник склада, работающий сменами 2 через 2 по 12 часов, может претендовать на зарплату более 100 тысяч рублей в месяц и дополнительные «бонусы» в виде бесплатного трансфера до места работы, питания и форменной одежды.

Впрочем, застройщики могут переложить часть дополнительных затрат на плечи потребителей. С 2022 года средние запрашиваемые ставки аренды на складские площади в Екатеринбурге и городах-спутниках выросли в полтора раза. По последним данным, ставки в качественным сегменте (А и В+) сейчас составляют 970 руб. за кв. м в месяц, в некачественном (В) — 700 руб.

Цены купли-продажи за аналогичный период также увеличились в полтора-два раза. Если в 2022 году рыночный диапазон цен в городе составлял 45-65 тыс. руб. за кв. м, то сейчас этот показатель вырос до 75-115 тыс. руб.

Высока вероятность, что дефицит качественных складов на Урале будет только усиливаться. Дело в том, что Екатеринбург играет ключевую роль в развитии логистики Урала, выполняя функцию распределительного и дистрибуционного центра для соседних регионов, а также является крупным транзитным узлом. В регионе планируют развивать свои распределительные центры такие крупные компании, как OZON, СберЛогистика, «Галамарт», ТС «Петрович», «Деловые линии». Также из Екатеринбурга в течение десяти лет планируется перенести более 500 тыс. кв. м промышленных зданий, что сформирует дополнительный спрос на индустриально-складскую недвижимость на окраинах города.

По оценкам экспертов, потенциальный спрос на склады в регионе в настоящее время составляет около 300 тыс. кв. м. Предполагается, что его основная часть будет удовлетворена за счет сегмент Built-to-suit (строительство объекта под конкретного заказчика). При этом объемы спекулятивных складов (строящихся оператором под последующую сдачу на рыночных условиях всем желающим) остаются незначительными: немногие операторы логистического рынка готовы брать на себя такие риски.