Кризис перепроизводства жилья

Свердловские застройщики сохраняют высокие темпы строительства жилья. Согласно планам региональных властей, по итогам 2015 года на Среднем Урале планируется сдать в эксплуатацию 2,1 млн кв. м. (из них около 1 млн кв. м. — в Екатеринбурге). Это сопоставимо с уровнем прошлого года. С одной стороны, это является позитивным фактором, так как помогает развиваться экономике города и области. С другой стороны, сейчас рынок не готов как к таким большим объемам строительства. Согласно прогнозам, из-за кризиса будет поглощено не более половины от построенного в 2015 году жилья. Следовательно, произойдет затоваривание рынка. Это еще сильнее обострит конкуренцию между застройщиками, которые будут вынуждены бороться за каждого покупателя. В этих условиях они будут вынуждены снижать цены, внедрять новые акции, скидки и бонусы.

В январе-июле 2015 года объемы жилищного строительства в Свердловской области увеличились в 1,44 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (до 1 млн 338 тыс. кв. м.). Большая часть новых жилых объектов была построена за пределами Екатеринбурга: около 816 тыс. кв. м. — в муниципалитетах области, 521 тыс. кв. м. — в столице Среднего Урала.

«Несмотря на то, что ситуация начала меняться больше года назад, инерция рынка новостроек не позволила девелоперам быстро изменить свои планы. Деньги, полученные застройщиками от рекордных продаж 2014 года, были направлены на финансирование строительства новых квадратных метров. В итоге на фоне снижения спроса с начала текущего года они продолжали выводить на рынок новые проекты. Процесс этот замедлился только во II квартале, однако полностью пока не остановился», — заявили в аналитическом отделе Уральской палаты недвижимости (УПН).

По данным УПН, общий объем строящихся объектов на рынке жилья Екатеринбурга и городов-спутников составляет сегодня 3,157 млн кв. м. Это близко к историческому максимуму 2014 года. Из них 2,657 млн кв. м. — новостройки столицы Среднего Урала, 217 тыс. кв. м. — апартаменты, 283 тыс. кв. м. — квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках.

Рекордные объемы жилищного строительства привели к дисбалансу объема спроса и предложения. Если раньше в столице Среднего Урала многие квартиры раскупались на стадии котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию продажи нередко закрывались, то сейчас ситуация полностью изменилась. На рынке появилась масса готового нереализованного жилья. Причем в ближайшее время этот дисбаланс будет только увеличиваться.

«Мы наблюдаем типичный кризис перепроизводства. В последние годы Екатеринбург стабильно сдавал около 1 млн кв. м. жилья. Эта цифра уравновешивала целый ряд показателей: уровень доходов населения, ожидания застройщика, условия кредитования. Сейчас ситуация полностью изменилась. Надо быть готовым к тому, что объемы стройки начнут падать», — заявил полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.

Подобного мнения придерживается исполнительный директор НП «СРО Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

«В этом году мы также ожидаем около 1 млн кв. м. новой жилой недвижимости. Однако из-за кризиса Екатеринбург максимум сможет поглотить 500 тыс. кв. м. Остальные объемы перейдут на 2016 год. Это только обострит конкуренцию между застройщиками, между старыми и новыми объектами. Из-за этого в ближайшие годы девелоперы будут вынуждены резко снизить объемы строительства жилых объектов», — заявил Вячеслав Трапезников.

Ключевая проблема на рынке жилой недвижимости — снижение платежеспособного спроса.

«В этом году падение продаж новостроек в Свердловской области в среднем составило 30-35%. На этом фоне объемы строительства сохраняются на высоком уровне. Дело в том, что сейчас на рынок выводятся продукты, которые стартовали в докризисные 2012-2014 годы. Однако постепенно этот запас прочности иссякает. Новых проектов заметно меньше», — заявил министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Сергей Бидонько.

По словам экспертов, восстановление рынка начнется не ранее 2018-2019 годов.

«В 2016 году мы увидим настоящее «дно» цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Застройщики будут прогибаться, чтобы заплатить зарплаты, налоги, кредиты. Дисконт может составить и 20%, и 30%, и 50%. Рынок будут ломать через колено, никакого выбора не будет. Стоимость недвижимости будет падать до конца 2016 года, а восстанавливаться цены будут крайне медленно — от 3 до 5 лет», — полагает президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин.

Таким образом, платежеспособный спрос на рынке жилья Свердловской области будет продолжать падать. Следовательно, построенное в 2015 году жилье окажется маловостребованным в 2016-2017 годах. Однако стоит отметить, что высокие темпы строительства сейчас вредят исключительно застройщикам. Экономика Екатеринбурга, который в 2015 году с высокой долей вероятности сдаст в эксплуатацию свыше 1 млн кв. м., получит дополнительный драйвер для развития.