Бизнес-центры без арендаторов

Несмотря на ухудшение экономической ситуации, Екатеринбург демонстрирует высокие темпы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей. В первом квартале 2015 года в городе было сдано около 50 тыс. кв. м. бизнес-центров. Это максимальный показатель с января-марта 2012 года. Дополнительные офисные площади в таком масштабе осложнили ситуацию на рынке, где в последние месяцы наблюдается переизбыток предложения. В результате многие БЦ были введены в эксплуатацию без единого договора продажи и аренды.

Отметим, что в первом квартале были сданы следующие офисные центры: БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также БЦ на ул. Бажова, 33. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), практически все из них столкнулись с серьезными проблемами с заполняемостью.

«Сегодня экономика переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды», — сообщают в УПН.

В перечисленных бизнес-центрах по понятным причинам опровергают существование серьезных проблем с заполняемостью.

«Информация УПН не соответствует действительности. У нас нет проблем с числом арендаторов. В этом году мы ввели в эксплуатацию первое из десяти коммерческих зданий. Его заполняемость на данный момент составляет 85-95%», — заявила УрБК руководитель направления по работе с ключевыми клиентами бизнес-комплекса «Квартал» (на ул. Ткачей) Анна Драгич.

В другом БЦ Clever park (ул. Ткачей), который был введен в эксплуатацию в первом квартале, заявили, что в новом 14-этажном офисном центре реализовано или арендовано около 68% площадей. Соответственно, здесь на данный момент остается невостребованным 32% офисов.

Аналогичная ситуация в БЦ «Аврора», который располагается на пересечении ул. Шейнкмана и Малышева. Здесь около 60% площадей занято. 40% — пустуют. Отметим, что в комплексе не продают офисные здания, ориентируясь на арендаторов.

Впрочем, по мнению аналитиков, эти цифры могут оказаться завышенными.

«Очевидно, что в текущих условиях новые бизнес-центры должны были столкнуться с существенным дефицитом потока клиентов. Они могли частично заполнится только в случае перенаправления потока арендаторов из старых офисных центров в новые. Для этого необходимо демпинговать или предлагать своим клиентам дополнительные бонусы. Пока существенного снижения арендных ставок или цены продажи за кв. м. не наблюдается», — сообщил независимый финансовый аналитик Григорий Руденко.

По данным аналитика УПН Константина Октаева, многие новые БЦ выходят на рынок с завышенными ценами. Это приводит к существенному дефициту потока клиентов.

«Массового снижения цен на рынке продажи пока не наблюдается. Отрицательные корректировки коснулись только первичного рынка, где за последние полгода стоимость одного кв. м. упала на 7% (до 82,6 руб. за кв. м.). В то же время на вторичном рынке цена офисных помещений не снижалась. Цена квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88-89 тыс. руб. за кв. м., а в классе «С» она выросла на 6 % и составляет сегодня 64 тыс. руб. за кв. м.», — заявил Константин Октаев.

На рынке аренды также не наблюдается существенного снижения цен. По данным УПН, в первом квартале 2015 года в классе «В+» ставки упали на 7% (1,04 тыс. руб. за кв. м.), в классе «А» — на 6-7% (от 1,2 до 1,5 тыс. руб. за кв. м.), в классе «В» они практически не изменились (900 руб. за кв. м.).

Помимо падения арендных ставок, на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга наблюдается другая негативная тенденция — рост вакантных площадей. За последние шесть кварталов их объем в качественном сегменте увеличился с 10 % до 15 % (в абсолютном выражении с 70 до 130 тыс. кв. м.).

Таким образом, новые бизнес-центры ухудшили и без того сложную ситуацию на рынке Екатеринбурга. С одной стороны, из-за кризиса не растет объем спроса на новые и старые офисы. С другой, объем предложения в последнее время значительно увеличился. В этой связи эксперты УПН прогнозируют продолжение ухудшения ситуации на рынке: арендные ставки в 2015 году будут продолжать снижаться, а число вакантных площадей расти.

«Конкурентная обстановка на рынке постепенно все больше обостряется, что предъявляет повышенные требования к качественным и концептуальным характеристикам вводимых офисных площадей», — сообщил руководитель консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.

В этих условиях введение в эксплуатацию новых БЦ может оказаться под вопросом (в этом году в Екатеринбурге запланировали построить около 130 тыс. кв. м. офисных площадей). Строительство многих из них могут «заморозить» до улучшения ситуации на рынке.

Отметим, что во второй половине 2015 года запланирована сдача следующих объектов: БЦ «Бриг» по ул. Народной воли (застройщик — БСУ-Групп), Aston по ул. Вишневая (группа компаний Aston), «Арена» по ул. 8 Марта (ООО «Сибирь»), «К5» по ул. Колмогорова (RED) и «Чайковский» по одноименной улице (ООО «БЦБ»).