ЖК «Ньютон Парк»: риски кризисного запуска

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга переживает сложные времена. По оценкам экспертов, в последние месяцы спрос на квартиры на первичном рынке в среднем упал на 30-40%. Несмотря на это, некоторые девелоперы рискуют запускать новые крупные проекты «с нуля». Так, компания PRED-Group в I квартале 2015 года начала продажи в жилом квартале «Ньютон Парк». Некоторые аналитики полагают, что это решение является преждевременным. Спрос на квартиры может быть заметно ниже прогнозов девелопера из-за резкого падения доходов населения и недочетов в концепции самого проекта. Сможет ли в такой ситуации застройщик завершить объект в срок — остается под вопросом.

Новый жилой квартал общей жилой площадью 150 тыс. кв. м. планируется построить в квадрате ул. Краснолесья — Амундсена — Михеева. Он будет состоять из пяти 28-35-этажных домов класса «комфорт+». Согласно опубликованным рендерам, проект стилизован под узнаваемый облик Нью-Йорка: в нем использованы силуэты, напоминающие Рокфеллер-центр, и цветовые схемы, типичные для представлений о крупнейшем городе США. Пока на территории будущего квартала вырублен сосновый бор и проложены строительные подъезды из бетонных блоков.

Удастся ли застройщику реализовать задуманное и привлечь покупателей, готовых приобрести квартиры в импровизированном Нью-Йорке, расположенном на самом краю городской застройки, в нескольких километрах от центра города, пока судить сложно. До планового завершения проекта еще более 4-х лет, пока же на месте будущего «элитного жилья» нет еще даже котлована.

Но уже сегодня эксперты выделяют несколько особенностей квартала, которые существенно снижают его планы на благополучное завершение. Пожалуй, первая из них — это расположение. Сложно представить, что оригинальная дизайнерская композиция комплекса и стильное архитектурное решение будут привлекательными для людей, решивших приобрести квартиру в третьем ценовом поясе города, на окраине существующего жилого массива. Как правило, люди, покупающие квартиру в таких районах, ориентируются в первую очередь на цену и в последнюю — на архитектурные изыски.

Очевидно, понимает это и сам застройщик, предлагающий в основном достаточно малогабаритные квартиры от 33 кв. м., которые сложно отнести к классу выше, чем «эконом».

Другой проблемой может стать дефицит бесплатных машиномест. Так как район расположен фактически на границе города, это означает, что практически все его жители будут вынуждены пользоваться транспортом для того, чтобы выбраться в центр. Это означает, что на каждую квартиру будет приходиться минимум одна, а часто — и две машины. Но бесплатных парковочных мест в комплексе запланировано всего
350.

«Наличие большой бесплатной парковки — не самое лучшее решение, она всегда провоцирует дополнительный поток автотранспорта. В этой ситуации лучше купить или арендовать машиноместо», — пояснил представитель PRED-Group Геннадий Черных.

Для этого застройщик намерен построить платный наземный паркинг на 1 тыс. машиномест. За каждое покупателю придется доплатить около 400 тыс. руб.

Однако с мнением девелопера согласны не все эксперты. Во-первых, это создает определенные неудобства: к примеру, когда человек приезжает в гости, ему будет сложно припарковаться. Во-вторых, в период кризиса доплатить за машиноместо еще 400 тыс. руб. согласится не каждый покупатель. Как показывает пример соседних районов, проблема с парковкой становится настоящим бичом подобных новостроек, даже при абсолютно пустых платных паркингах.

Следует отметить, что квартиры в «Ньютон- Парке» реализуются не по договорам долевого строительства в соответствии с ФЗ 214 «О долевом строительстве», а по схеме ЖСК, которая снижает защищенность инвестора в случае заморозки строительства. В случае форс-мажора он не только лишается возможности требовать неустойку с застройщика, но и фактически оказывается один на один с долгостроем.

В качестве еще одной проблемы наблюдатели называют и озеленение. Если на рендерах дома квартал стоит между группами больших старых деревьев, что создает в районе «парковую» атмосферу, то на деле все сосны на участке на данный момент вырублены. Как застройщик планирует восстановить многолетние зеленые насаждения к моменту сдачи проекта, непонятно.

Другой неблагоприятный фактор — отказ девелопера от строительства пешеходного моста через ул. Амундсена. Этот объект присутствовал в первоначальной концепции «Ньютон Парка». Мост, похожий на Бруклинский в Нью-Йорке, должен был стать главной «фишкой» этого проекта. Возможно, отказ от его возведения повлияет на желание некоторых покупателей купить квартиру в жилом квартале.

«Однако это все мелочи по сравнению со страхом населения потерять сбережения из-за «заморозки» объекта. В группе риска находятся все стройки на низкой стадии возведения вне зависимости от репутации застройщика», — сообщил УрБК частный риэлтор Михаил Чемякин.

Управляющий компанией ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий сообщил, что в период кризиса любой застройщик заинтересован в том, чтобы как можно раньше завершить строительство объектов на высокой стадии готовности.

«В то же время жилье на низкой стадии с большой долей вероятности могут сдать значительно позже анонсированного срока», — считает Владимир Крицкий.

Подобного мнения придерживается директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

«Некоторые крупные застройщики не скрывают, что им придется «заморозить» свои стройки. Сейчас они испытывают комплекс проблем, связанных с дефицитом доступных денежных ресурсов и падением спроса со стороны населения. В зоне особого риска находятся объекты на стадии котлована. Население помнит, что в период прошлого кризиса 2008-2009 годов объекты «замораживали» даже самые крупные застройщики Екатеринбурга», — заявил Александр Дмитриев.

Отметим, что первые случаи такой «заморозки» уже отмечены в Екатеринбурге. О приостановлении на неопределенный срок работы над объектом заявило ООО «РубиконАэроИнвест», возводящее жилье на улице Щербакова.

Сколько еще таких объектов будет в Свердловской области и не войдет ли в их число находящийся на самой ранней стадии строительства «Ньютон Парк», пока сказать очень сложно. Но, по словам экспертов, инвестиции в покупку квартир в этом жилом квартале выглядят достаточно рискованными. С одной стороны, рынок жилья в Екатеринбурге пребывает в кризисном состоянии, когда инвесторы предпочитают покупать квартиры в домах высокой степени готовности или на вторичном рынке для минимизации рисков. С другой стороны, сам по себе проект «Ньютон Парка» имеет некоторые недочеты, которые могут сказаться на количестве покупателей.

Невысокий спрос на квартиры жилого квартала «Ньютон Парк» в первые месяцы после начала продаж подтверждается низкой ценой предложения. К примеру, сейчас в ЖК можно приобрести квартиру стоимостью от 47,5 тыс. руб. за кв. м., что для проекта, заявленного как «комфорт+», является уникальным показателем, свидетельствующим скорее о желании застройщика привлечь хоть какие-то средства от покупателей на «низком» рынке, нежели о надежности проекта. Отметим, что сдача первой очереди ЖК «Ньютон Парк» намечена на 2017 год, остальные объекты квартала закончат к 2019 году.