Жертвы кризиса: «Малевич», «Университетский» и «Первый Николаевский»

На рынке жилой недвижимости Екатеринбурга не первый месяц наблюдается застой. По данным Уральской палаты недвижимости, как минимум с марта этого года предложение значительно превышает спрос, срок экспозиции квартир увеличивается до рекордных 9 и более месяцев, а число совершаемых сделок неуклонно снижается. Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте недвижимость с начала года потеряла порядка 30% своей стоимости, это не приводит к оживлению рынка.

На вторичном рынке представители риэлторского сообщества уже второй месяц подряд фиксируют снижение рублевых цен на целый ряд категорий жилья. В секторе первичного жилья и в первую очередь в «долевке» прямого снижения цен не наблюдается. Строительные кампании предпочитают сохранять «твердый ценник» начала года, маскируя скидки под различного рода «акции» и «подарки» покупателям, которые могут достигать 3-5%, а в некоторых случаях — и 10% от стоимости жилья. Но, по мнению экспертов рынка, значительного влияния на спрос это не оказывает.

При этом наблюдатели отмечают, что кризисные явления и падение спроса распределяются по рынку неравномерно. Некоторые компании практически не испытывают трудностей с реализацией своих проектов, работая так же, как и в докризисные времена. У других же, напротив, продажи встают практически полностью, несмотря на высокую степень готовности объектов и большие вложения в рекламу. В качестве примеров подобных проектов риэлторы называют такие известные в Екатеринбурге новостройки, как ЖК «Малевич», ЖК «Первый Николаевский» и микрорайон «Университетский».

Объясняя эти «перекосы» на рынке, эксперты отмечают, что под удар рыночной конъюнктуры в первую очередь попали проекты, отличающиеся неудобным расположением, непродуманной концепцией, а также невысокой репутацией застройщика.

«В 34-х этажном жилом доме, который планируется сдать в 4 квартале 2015 года, на данный момент продано около 70% квартир. Сильнее всего снизился спрос на «двушки»: их не реализовано около 50%», — сообщили УрБК в отделе продаж ЖК «Малевич».

По мнению экспертов, для дома высокой степени готовности подобные показатели не являются позитивными. В докризисные времена нормой считалось распродажа 90% квартир на стадии строительства. Более того, наблюдатели отмечают, что
львиная доля квартир была реализована в предыдущие месяцы, когда рынок недвижимости чувствовал себя намного лучше. Тогда как сейчас продажи практически остановились.

«Проект абсолютно бесперспективный с точки зрения местоположения. Кроме того, на мой взгляд, застройщик в лице ЗАО «УралСтройИнвест» не сможет сдать объект вовремя, так как испытывает определенный дефицит денежных средств. Недавно одну из своих жилых секций они перепроектировали под офисную недвижимость. Это говорит о том, что продажи идут крайне плохо. Единственный серьезный плюс этого проекта — сравнительно недорогая стоимость с поправкой на район», — сообщил УрБК риэлтор одного из крупнейших агентств недвижимости Екатеринбурга.

Аналогичные проблемы испытывает застройщик ЖК «Первый Николаевский». Комплекс, находящийся на относительно невысокой степени готовности (основные многоэтажные башни проекта еще не заложены), уже сейчас испытывает проблемы с продажами. Об этом свидетельствуют в первую очередь значительные (до 10%) скидки на квартиры в комплексе.

«Совсем недавно цены на однокомнатные квартиры в нашем комплексе начинались от 2,85 млн руб. Сейчас мы предоставляем значительные скидки. Самую дешевую «однушку» можно купить за 2,54 на 18 этаже», — сообщили УрБК в отделе продаж жилого комплекса.

По мнению экспертов, серьезные скидки свидетельствуют о том, что продажи в ЖК «Первый Николаевский» не идут.

«Основным недостатком данного жилого комплекса также является неудачное местоположение. С одной стороны, это недалеко от центра. С другой — там рядом промышленная зона и железная дорога. Это не самое лучшее место для проживания. Скорее всего, данный ЖК также будет испытывать серьезные проблемы с парковочными местами. Это недоработка проекта. Кроме того, я полагаю, что «Уралэнергостройкомплекс» не сможет сдать объект вовремя (в 3 квартале 2015 года — Ред.). Для этого застройщика это вполне обычное явление. Они даже в стабильное время допускали просрочку», — уверен один из участников рынка недвижимости.

Незначительно лучше дела с продажами обстоят у застройщика микрорайона «Университетский». Здесь продаются однокомнатные квартиры, но наблюдаются проблемы с реализацией двухкомнатных и трехкомнатных.

«Пятая очередь планируется к сдаче в первом квартале 2015 года. Мы понимаем, что все квартиры к этому моменту продать не сможем. Поэтому в краткосрочной перспективе останется достаточно много нереализованного жилья», — сообщили УрБК в отделе продаж жилья микрорайона «Университетский».

«Данный комплекс расположен возле транспортной развязки складского комплекса. По сути, погулять, кроме двора, там будет негде. Кроме того, в этом месте постоянно пробки. Когда здесь построят развязку — непонятно. Пока проблема никак не решается. Существует также проблема с достаточным количеством парковочных мест. Все в округе будет заставлено автомобилями. Транспортная доступность там безобразная. Единственный серьезный плюс проекта — свой детский садик во дворе, а также газовая котельная», — объясняет остановку продаж риэлтор одного из крупнейших агентств недвижимости Екатеринбурга.

По словам другого эксперта рынка, проекты микрорайона «Университетский» ЖК «Малевич» и ЖК «Первый Николаевский» имеют примерно одинаковые недостатки.

«Сейчас российская экономика переживает стагнацию, сокращается платежеспособный спрос. В этих условиях сильнее всего страдают плохо продуманные проекты жилых комплексов. Если бы меня спросили: в каком из трех мест я хотел бы купить квартиру, то я бы ответил — ни в каком. Все эти ЖК не соответствуют современным требованиям проживания. Имеют безобразное местоположение. Также здесь существует высокий риск несвоевременной сдачи объектов. Кроме того, имеется проблема с парковочными местами, неудачно выбранная планировка квартир. По этим причинам сейчас здесь в этих ЖК практически полностью остановились продажи», — заявил эксперт.

По мнению экспертов, ситуацию может улучшить оздоровление российской экономики, которое придаст импульс развитию сферы недвижимости. При таком сценарии даже не очень удачные проекты в Екатеринбурге имеют неплохие перспективы. Однако на данный момент подобное развитие событий кажется маловероятным.

Куда более реальным наблюдателям кажется значительное снижение рублевых цен на квартиры. Как отмечает независимый финансовый аналитик Константин Селянин, в следующем году оно может составить до 40%.

«Платежеспособность будет определять цену на недвижимость. Следующие несколько лет станут очень тяжелыми для России, реальные доходы будут падать, и это скажется на спросе. Я ожидаю, что в ближайший год снижение на рынке недвижимости может достигнуть 30-40%, что вполне соответствует запасу прочности, который в действительности есть у застройщиков», — считает Селянин.