Курс на падение: арендные ставки на коммерческую недвижимость снижаются

В Екатеринбурге наблюдается стагнация в сфере арендных ставок в секторе коммерческой недвижимости. Цены, номинированные в рублях, не растут с начала лета. В некоторых сегментах ряд аналитиков наблюдает даже снижение размеров арендной платы. Как отмечают эксперты рынка, часто оно оказывается замаскированным под различного рода скидки за долговременные договора. Однако некоторые специалисты говорят о падении ставок на величину до 30%.

«С мая 2014 года по отдельным сделкам в торговой недвижимости снижение составило до 30%, в офисной — до 15%. Объясню, откуда появились эти цифры. Ни один владелец торгового или офисного центра никогда не признает, что у него снизились арендные ставки. Если завтра скажут, что они упали на 15-20%, то послезавтра к собственнику придут арендаторы и также попросят снизить тарифы», — считает заместитель гендиректора центра недвижимости «Северная казна» Павел Маслихин.

Эксперт сообщил, что приведенные им цифры падения арендных ставок основаны на конкретных сделках, которые проводило агентство недвижимости.

«Основная причина снижения тарифов — рост предложения. Пройдитесь по городу и посмотрите. Такого огромного количества вариантов в городе не было никогда. Однако ситуация в различных деловых и торговых центрах может значительно разниться. Многое зависит от срочности сдачи объекта, его местоположения, внутренней отделки помещения и пр.», — добавил Павел Маслихин.

Другие эксперты более осторожны в оценках, но также отмечают определенную стагнацию на рыке.

По оценкам специалистов консалтинговой фирмы «Урал-Гермес», рынок офисных центров ежегодно поглощает около 50-80 тыс. кв. метров площадей, тогда как объем их ввода в эксплуатацию, к примеру, в 2013 году был почти в два раза выше. В текущем году ситуация может повториться. Это приведет к увеличению конкуренции, а соответственно, к падению доходности вложений в данный сегмент. Сейчас в Екатеринбурге 86 офисных центров, до конца года их число увеличится до 93. Будут сданы в эксплуатацию ДЦ «Аврора», БЦ «Clever-park», БЦ на Колмогорова, ДЦ на Старых Большевиков, ДЦ на Вишневой и др.

Аналогичная ситуация складывается на рынке торговой недвижимости. Эксперты «Урал-Гермес» уверены, что при благоприятном развитии ситуации рынок ТЦ Екатеринбурга в 2014 году может увеличиться на 100 тыс. кв. метров.

«По количеству квадратных метров на душу населения Екатеринбург занимает первое место в России. Он обогнал Москву, Санкт-Петербург, Воронеж и др. города. Это говорит о том, что рынок уральской столицы перенасыщен, а значит, имеет небольшие перспективы», — считает генеральный директор компании «Магазин Магазинов» Дмитрий Бурлов.

Рост объема предложения привел к тому, что, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге наблюдается значительное количество вакантных офисных и торговых площадей. К примеру, в бизнес-центрах класса «А» их доля составляет 21%, а в наиболее популярных объектах класса «В» — 13%, в офисах класса «В+» — 7%.

Также в УПН сообщили, что в Екатеринбурге в бизнес-центрах класса «А» и «В+» пока не наблюдается снижения среднего показателя арендной ставки. Однако в сегменте «В» она с начала года упала на 12%.

«Аренда офиса в бизнес-центрах класса «А» в среднем сейчас обойдется в 1,3-1,6 тыс. руб. за кв. метр в месяц, «В+» — 1,25 тыс. руб., В» — 0,93 тыс. руб.», — сообщили эксперты аналитического отдела УПН.

Официальная статистика может быть обманчивой, считает генеральный директор УК «R.management» Алексей Мальцев.

«К примеру, нередко владельцы здания сдают свою площадь, предоставив до конца года арендаторам существенную скидку. Формально цена аренды не упала. Однако по факту это не так», — добавляет Алексей Мальцев.

По его словам, большинство арендаторов сидят на долгосрочных договорах, поэтому им снизить текущий тариф будет проблематично. Ставки снижаются только для новых съемщиков коммерческой недвижимости.

Таким образом, долгосрочная тенденция к постепенному росту ставок на аренду недвижимости, наблюдавшаяся в Екатеринбурге с кризисного 2009 года, прекратилась. Можно констатировать, что арендные тарифы на некоторые сегменты коммерческой недвижимости в Екатеринбурге демонстрируют отрицательную динамику. Впрочем, эксперты не исключают, что тенденция может оказаться сезонной и наметившийся тренд не переживет начала делового сезона.

УрБК будет следить за развитием событий.