Признаки застоя: коттеджные поселки в окрестностях Екатеринбурга рискуют оказаться невостребованными

По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в первом полугодии 2014 года количество организованных коттеджных поселков (сданных в эксплуатацию, строящихся, проектируемых, «замороженных») в Екатеринбурге и его окрестностях увеличилось на 8% (со 172 до 187). Однако подавляющее количество коттеджей из этого списка еще не достроено (89%). Кроме того, эксперты отмечают низкое качество проработки концепции реализуемых проектов, а также увеличение конкуренции с самостоятельным строительством загородного жилья. Эти факторы могут привести к перенасыщению рынка. Многие объекты недвижимости рискуют остаться невостребованными или даже недостроенными.

Косвенно тяжелое положение застройщиков подтверждается обилием рекламы на улицах Екатеринбурга, где жителям города предлагают купить дом в коттеджном поселке с огромными скидками (до 1 млн руб.).

Аналитики консалтинговой компании «Урал-Гермес» считают, что одной из главных причин этого является неуклонное снижение качества предлагаемой населению загородной недвижимости.

«58% имеют неудовлетворительно разработанную концепцию, 24% — удовлетворительную и лишь 18% поселков можно отнести к качественным объектам. Большинство коттеджных поселков, вышедших на рынок в первом полугодии 2014 года, также имеют концепцию, разработанную на неудовлетворительном уровне», — полагают аналитики «Урал-Гермес».

По их мнению, увеличение количества коттеджных поселков в Екатеринбурге и его окрестностях в первую очередь обусловлено небольшими инвестициями для выхода на рынок: для этого нужен только земельный участок, средства на межевание, первоначальный проект, начало строительства дорог и подведение электричества (подведение остальных коммуникаций и строительство основной инженерной инфраструктуры осуществляется уже на деньги, вырученные от продажи участков).

«Коттеджный поселок же при таком подходе становится концептуально и архитектурно безликим, превращается в «вечную стройку», а рынок фактически теряет тренд качественного развития», — полагают аналитики «Урал-Гермес».

Ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков согласился с подобной точкой зрения.

«Большинство проектов коттеджных поселков в Екатеринбурге и его окрестностях не имеют никакой концепции. Кроме того, там отсутствуют внятные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому они имеют непонятные перспективы. Сомневаюсь, что все проектируемые коттеджные поселки будут достроены. Хотя они сейчас активно продаются. В настоящее время во многих местах нет электричества, газа или отсутствует дорога. Их реализуют по очень низким ценам, начиная от 25-30 тыс. руб. за сотку», — сообщил Михаил Хорьков.

По словам аналитика, в последнее время качественных сдвигов в сегменте не наблюдается. Государству пока не удается создать мощный стимул для его развития.

«Рынок развивается вяло и инертно. Спрос на рынке наблюдается стабильный. Но он в основном концентрируется только на качественных проектах с четко проработанной концепцией», — полагает Михаил Хорьков.

Эксперт подчеркнул, что средняя рыночная цена загородной недвижимости в Екатеринбурге и его окрестностях в последние месяцы практически не изменилась. По данным УПН, стоимость коттеджа составляет около 45 тыс. руб. за кв. метр.

По словам директора по развитию «ПКФ Палникс» Вадима Шамшурина, многие застройщики грешат тем, что сначала продают населению коттеджи и только затем подводят необходимую инфраструктуру. Это грозит серьезными проблемами для потребителя.

Однако есть и другая точка зрения. Заместитель гендиректора центра недвижимости «Северная казна» Павел Маслихин сообщил, что для анализа рынка коттеджных поселков необходимо детально проанализировать его структуру.

«60-70% недвижимости в этом сегменте покупают в качестве дачного домика. То есть потребители не рассматривают объект для постоянного проживания. Покупателям дачи не нужна никакая концепция. Также они не сильно привередливы к наличию инженерных сетей и объектов дорожной и социальной инфраструктуры. Однако остальные проекты нуждаются в концептуальной проработке, — считает Павел Маслихин.

По его словам, это требует значительного объема инвестиций. Сейчас у застройщиков просто нет «длинных» денег. Поэтому количество таких крупных проектов пока незначительно.

Другая проблема — рост конкуренции со стороны малоэтажного строительства. Некоторые потребители предпочитают самостоятельно построить свой дом, а не купить готовый коттедж.

«Еще одна сложность — наличие неблагонадежных застройщиков, которые отбирают клиентов у благонадежных. Они устраивают массированные рекламные кампании, где при помощи демпинга продают населению «грязь в поле» (без какой-либо инфраструктуры. - Ред.)», — сообщил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

Таким образом, на наш взгляд, для качественного прорыва в сегменте необходимо решить ряд общеэкономических проблем: высокая стоимость кредитных ресурсов, низкая платежеспособность населения, неразвитость ипотеки на рынке загородной недвижимости, развитие транспортной инфраструктуры.

«Сфера недвижимости в регионе развивается по инерции с экономикой страны. Она во многом зависит от макроэкономических условий в России. К примеру, от изменения налогообложения в стране и ряда других факторов. Мне кажется, сейчас наша страна до сих пор не может преодолеть последствия кризиса 2008 года. Фактически в некоторых отраслях экономики он продолжается до сих пор. Когда ситуация улучшится, сфера недвижимости будет развиваться намного интенсивнее», — считает заместитель директора Бизнес-школы УрФУ Лариса Малышева.

Преподаватель программ MBA Урало-Сибирского института бизнеса Борис Рыжковский считает, что рынок недвижимости имеет неплохие перспективы для роста.

«Реальные доходы населения в первом полугодии 2014 года не упали. Кроме того, показатель инфляции на потребительском рынке в первую очередь ударит по населению с низкими доходами. Тогда как основные покупатели недвижимости, люди со средними и высокими доходами, почти никак не пострадают», — уверен Борис Рыжковский.

Однако, по его мнению, объемы жилого строительства в России сейчас находятся на пределе. Для их увеличения необходимо улучшать инвестиционный климат в стране, в частности на Урале.

Таким образом можно констатировать, что для развития сегмента загородного жилья, как и для развития отрасли недвижимости в целом, необходим мощный импульс. Сейчас большинство реализуемых проектов низкого качества. Также существует проблема неблагонадежных застройщиков. Кроме того, развитию сегмента мешает комплекс общеэкономических проблем: к примеру, нехватка у застройщиков длинных денег. Поэтому рынок в ближайшее время может столкнуться с тем, что многие объекты коттеджной недвижимости рискуют остаться недостроенными или невостребованными.

Евгений Чечкин