Недостроенная мечта: темпы развития рынка коттеджных поселков снижаются

Красивая и удобная жизнь за городом для екатеринбуржцев пока остается недоступной, считают эксперты. Причин для этого много, и все они в основном относятся к общей экономической ситуации в России. Хотя и есть и те, которые можно решить и на уровне региона, к ним, например, относится инфраструктура. В целом специалисты склонны полагать, что на рынке загородного жилья пока не сформировалось качественного и доступного предложения. Кроме того, темпы строительства коттеджных поселков вблизи Екатеринбурга в прошлом и текущем годах значительно снизились.

Стоит отметить, что к рынку загородной недвижимости эксперты относят дома, расположенные в поселках не дальше, чем 40 км от Екатеринбурга. Уже несколько лет этот рынок развивается достаточно медленно, так как предложение здесь носит достаточно элитарный характер. По мнению экспертов, построенного загородного жилья, доступного для людей среднего и эконом-класса, здесь нет.

«Средняя рыночная цена коттеджа в Екатеринбурге, по данным на первый квартал 2014 года, составляет 45 360 руб. за кв. м., что на 2% больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Блочные дома или таунхаусы продаются в среднем по цене 45 500 руб. за кв. м., это на 7% больше, чем в прошлом году. Также на продажу выставлена земля без подряда стоимостью 69 440 руб. за сотку», — рассказал аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Объем предложения на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга составляет 1 220 коттеджей и таунхаусов и 6 200 участков без подряда.

«В целом можно сказать, что на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга выбор построенных домов очень ограничен с точки зрения качества и доступности для широких масс населения. Зато здесь присутствует широкий выбор земли без подряда. Стоит подчеркнуть, что то, что предлагается сейчас девелоперами, оценить сложно. Они рисуют покупателям красивые картины их будущей счастливой жизни в коттеджных поселках, которые в большинстве своем еще не достроены», — заключил эксперт.

Аналитики консалтинговой компании «Урал Гермес» уточняют, что в таком недостроенном состоянии в Екатеринбурге находится 68% коттеджных поселков, сданы в эксплуатацию примерно 10% из них и 17% еще проектируются. Строительство 5% коттеджных поселков на данный момент «заморожено».

Стоит отметить, что, по данным аналитиков компании «Урал Гермес», значительную долю в сегменте строящихся поселков занимают как раз те, где продается земля без подряда.

«Фактически девелоперы теряют управляемость такими проектами, жители приобретают целый комплекс негативных проблем, а поселки попадают в разряд «вечных строек». При этом из-за дефицита денег у основной массы покупателей и неэффективности ипотеки на загородное жилье предложение участков без подряда остается востребованным», — отмечают эксперты.

По их мнению, большинство поселков на данный момент имеет плохую транспортную доступность. Однако после окончательного завершения строительства ЕКАД (в настоящее время сроки не определены) и развития улично-дорожной сети в Екатеринбурге популярность направлений для строительства коттеджных поселков несколько перераспределится — привлекательность загородных поселков, расположенных по Московскому, Полевскому, Челябинскому трактам, может значительно возрасти вследствие улучшения их транспортной доступности из различных районов города.

Аналитики компании «Урал Гермес» также отмечают, что улучшение транспортной доступности, связанное с развитием дорожной инфраструктуры в Екатеринбурге и его окрестностях, может привести к увеличению количества проектов КП в повышенном и далеком радиусе, однако произойдет это только в среднесрочной перспективе. Пока же, по их мнению, темпы развития рынка коттеджных поселков снижаются и составляют всего 11%.

«Такая ситуация обусловлена множеством факторов, среди которых можно выделить следующие: низкая платежеспособность населения и связанная с этим востребованность предложения в виде земельных участков без подряда на строительство; недостаток развития и загруженность транспортной инфраструктуры на въезде и выезде из города пока не позволяет рассматривать коттеджные поселки в качестве постоянного и единственного жилья для широких слоев населения, а в дачных поселках инфраструктура предприятий услуг востребована в меньшей степени; неразвитость ипотеки на рынке загородной недвижимости, связанная с повышенными рисками и меньшей ликвидностью коттеджей по сравнению с городским жильем; дефицит финансовых ресурсов, необходимых для реализации качественных проектов, у большинства застройщиков загородного жилья», — пояснили свою точку зрения аналитики компании «Урал Гермес».

Тем не менее риэлторы отмечают, что рынок загородной недвижимости Екатеринбурга нельзя назвать мертвым, наоборот, спрос на загородные участки, по их словам, сохраняется даже зимой.

«Спрос на загородное жилье в Екатеринбурге сохраняется круглый год. Есть определенная категория людей, которые покупают дом с продажи квартир с определенной доплатой. Также в отдельную категорию можно выделить тех, кто покупает земельные участки в организованном поселке и строит дом самостоятельно. Это бизнесмены среднего уровня. Однако они предпочитают покупать землю в цивилизованном месте, то есть там, где есть детские сады, школы и магазины. Можно сказать, что спрос здесь небольшой и не системный. Сделки по продажам готовых коттеджей имеют разовый характер», — рассказал заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павел Маслихин.

Таким образом, эксперты отмечают, что цены на рынке загородной недвижимости практически не меняются, так как их рост не успевает за инфляцией. Рынок развивается достаточно вяло: здесь не хватает качественного предложения. Однако, по мнению аналитиков, рынок уже созрел для оригинальной и развитой концепции коттеджного поселка, которая может выступить катализатором его развития. Насколько скоро это произойдет и произойдет ли вообще, эксперты сказать затрудняются.

Татьяна Юстус