Законодательное перо: инвестиции в недвижимость могут пойти на спад

В ближайшее время россияне могут лишиться популярного способа сохранения сбережений путем вложения их в жилую недвижимость. Традиционно считалось, что покупка квартиры позволит сохранить свои деньги наилучшим образом, пережив все кризисы и высокую инфляцию. В некоторых случаях собственникам жилья удается неплохо заработать на подобных сделках. Правда, в ближайшее время налоговая нагрузка на собственников жилья может существенно возрасти и снизить инвестиционную привлекательность недвижимости. По мнению экспертов, таким образом, не только россияне окажутся без надежного инвестиционного инструмента, но и рынок недвижимости может существенно замедлиться.

Ряд ограничительных мер подготовило Министерство финансов, которое пытается повысить собираемость налогов и снизить привлекательность недвижимости в качестве инвестиций. Во-первых, планируется, что с 2015 года изменится порядок начисления налога на недвижимость для физлиц. Сейчас россияне ежегодно платят налог на недвижимость в размере 0,1% от стоимости собственной квартиры БТИ, а она примерно в 10-15 раз ниже рыночной. Но уже со следующего года они будут должны каждый год платить 0,1% от реальной цены.

Во-вторых, изменения коснутся порядка взимания налога, который уплачивают граждане с продажи недвижимости. При продаже единственного жилья подоходный налог (НДФЛ) взиматься не будет. Сегодня уклониться от этого налога можно, если стоимость проданной недвижимости была меньше 1 млн руб., или она находилась в собственности больше 3-х лет. С проблемами при продаже жилья придется столкнуться другой категории продавцов, у которых в собственности другой объект недвижимости. В таком случае при продаже второго жилья гражданину придется заплатить налог в размере 13% от суммы сделки, если стоимость недвижимости больше 5 млн руб. или объект находился в собственности меньше 3-х лет.

Предполагается, что регионы будут самостоятельно решать, при каких обстоятельствах не будет взиматься налог при продаже второго жилья. Отметим, что НДФЛ является основным источником дохода для региональных бюджетов, таким образом, власти будут заинтересованы в повышении его собираемости. Так, в первом полугодии более трети от всего объема поступлений налогов в Свердловской области стал именно подоходный налог.

Сегодня одним из самым популярных способов сбережения собственных средств считается вложение в жилую недвижимость. Банковские вклады не всегда могут гарантировать полную сохранность средств с учетом инфляции. Средняя ставка по депозитным продуктам находится на уровне 10%, реальный рост цен по итогам года окажется гораздо выше. Кроме того, доверие к банковской системе сейчас находится не на самом высоком уровне из-за массовых отзывов лицензий у кредитных учреждений. Популярность фондового рынка в России крайне низка из-за низкой финансовой грамотности среди населения и несет с собой низкий доход, сопряженный с большими рисками. Таким образом, у населения не остается других способов сохранения собственных средств.

По мнению экспертов, ужесточение налоговой нагрузки снизит желание граждан инвестировать в жилую недвижимость.

«Безусловно это коснется физических лиц, которые выбирали квартиры в качестве вложения своих средств. Теперь будет гораздо меньше желающих приобрести жилье для вложения инвестиций. Кроме того, было не так уж и много тех, кто выбирал традиционные инструменты финансового рынка — хотя недвижимость несет не меньше рисков», — отмечает независимый финансовый аналитик Григорий Вахитов.

Генеральный директор ООО ЦН «Северная казна» Татьяна Деменок отмечает, что времена, когда в строящемся доме доля инвестиционных квартир доходила до 40%, прошли, на сегодняшний день она составляет не более 5%.

«Меры, предложенные Минфином РФ на отмену ряда льгот при продаже жилья, однозначно приведут к снижению инвестиционной привлекательности недвижимости. Сегодня рынок и так не демонстрирует активного роста цен, наоборот, он достаточно инертен, срок экспозиции доходит до 4-6 месяцев в зависимости от ликвидности объекта. Первичный рынок насыщен предложениями, застройщики предлагают различные варианты акций», — пояснила Татьяна Деменок.

Однако ряд экспертов отмечает, что ужесточение налоговой нагрузки на собственников нескольких квартир может иметь положительный эффект: высокие цены на квартиры могут пойти вниз.

Заместитель генерального директора по юридическим вопросам «Уником Партнер» Дмитрий Земеров подчеркивает, что увеличение налоговой нагрузки сократит количество спекулятивных сделок на рынке жилья, что может привести к снижению цен.

«Таким образом, на рынке может сократиться число спекулятивных сделок. И это может привести к изменению ценовой политики: либо стагнация цен, либо произойдет коррекция вниз. В случае изменения налоговой политики недвижимость будет использоваться по прямому назначению, а не для перепродажи. Рынку нужна отрицательная динамика, каждый год цены только растут, и это не закономерно. Ведь квартиры в России — это вовсе не та инвестиционная недвижимость, как в Лондоне или в Дубае», — пояснил Дмитрий Земеров.

Татьяна Деменок отмечает, что ставки по ипотеке демонстрируют рост, число сделок уже сегодня имеет отрицательную динамику по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Учитывая, что с 2015 года будет введен новый налог на недвижимость для физических лиц, можно делать прогноз, что количество лотов, предложенных к продаже, будет увеличиваться, следовательно, мы можем наблюдать тенденцию к корректировке цен на вторичном рынке в сторону понижения.

«Первичный рынок, думаю, в течение 2015 года будет «держать» положительную динамику, при условии соответствия проекта пожеланиям потребителя. Непривлекательные проекты и с учетом нововведений, объявленных государством, могут спровоцировать новые «замороженные» объекты и банкротства застройщиков. Как никогда актуальна работа профессионального риэлтора», — пояснила эксперт.

Впрочем, снижение желания инвестировать в жилье со стороны граждан негативно отразится на рынке недвижимости.

Григорий Вахитов отмечает, что если рынок инвестиционных сделок по покупке недвижимости сократится, то строителям будет сложнее продавать жилье на этапе котлована. Будут меньше строить и придется предлагать дисконт покупателям. Рынок жилья все же дефицитный, строят меньше, чем необходимо.

«Снижение спекулятивных сделок несколько охладит рынок недвижимости. Но основные игроки — застройщики достаточно мобильны, и в этом случае примут просто меньшую маржу. Как бы они ни утверждали, что строят с меньшей прибылью для себя, они все равно ее получают в достаточном объеме. Даже в этом случае прибыль для них сохранится на достаточном уровне. Ведь цена за жилье в области и городе сильно отличается, хотя стоимость рабочей силы, стройматериалов одна и та же», — пояснил Дмитрий Земеров.

Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подчеркивает, что прежде всего покупатели жилья не пытаются заработать на рынке недвижимости, они хотят лишь сохранить свои сбережения. Они не являются инвесторами в классическом смысле этого слова. Такие покупатели не видят для себя альтернатив на фондовом рынке и поэтому приобретают недвижимость.

«В последнее время рынок недвижимости не показывает большую доходность. Логика таких покупателей проста: они не просчитывают риски и доходность. Но стоит отметить, что сам рынок жилья инертный, и поэтому все изменения будут на нем происходить очень медленно. Увеличение налоговой нагрузки радикальных изменений не окажет, лишь в некоторых случаях», — пояснил аналитик.

Григорий Вахитов отмечает, что инвестирование в недвижимость — тоже весьма рискованный инструмент. Способ заработать, приобретая жилье на этапе котлована, а продавая готовое, может оказаться рискованной затеей. Ведь не всегда застройщик сдает жилье в указанный срок, и сдача дома в эксплуатацию может затянуться на долгие годы. Если приобретать жилье на вторичном рынке, то всегда есть риск обмана. К примеру, если из квартиры незаконно выписан ребенок или осужденный, то суд признает такую сделку незаконной, и покупатель потеряет все свои деньги.

Тем не менее, сопоставляя все плюсы и минусы среди способов сохранения собственных средств, граждане по-прежнему выбирают недвижимость, считая этот метод более предсказуемым и надежным.

Анастасия Куликова