Температура насыщения: Инвестиции в коммерческую недвижимость Екатеринбурга снизились

В Свердловской области сложилась кризисная ситуация на рынке коммерческой недвижимости. Эксперты наблюдают перенасыщение: предложение значительно опережает спрос, а арендные ставки снижаются. Единственное исключение — сегмент качественных складов. Основные причины падения кризиса — замедление темпов роста экономики, снижение инвестиционной активности населения из-за событий на Украине, а также дорогие кредитные ресурсы.

Ситуация в Свердловской области не уникальна, подобные тенденции наблюдаются и в других регионах РФ. В первом полугодии 2014 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ сократился на 57% (до 1,58 млрд долл. США), подсчитали в консалтинговой компании CBRE. Большая часть сделок — 45% — пришлась на офисную недвижимость, 34% — на гостиничную, 18% — на многофункциональные комплексы, 3% — на торговую недвижимость.

Эксперты выделяют несколько предпосылок к падению инвестиционной привлекательности вложений в коммерческую недвижимость.

«В последнее время на первый план вышли политические причины замедления развития рынка. Это привело к снижению инвестиционной активности населения. В Екатеринбурге наиболее позитивную динамику показывает только рынок качественных складов. В данном сегменте наблюдается дефицит предложения», — считает эксперт аналитического центра Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

Другого мнения придерживается председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль.

«Главная причина замедления развития рынка коммерческой недвижимости — недостаток у девелоперов финансовых ресурсов в виде доступных кредитов или другой инвестиционной госпомощи. Все остальные факторы второстепенны. Добавлю, что ситуация в Свердловской области мало чем отличается от общероссийской», — рассказал Андрей Бриль.

По словам финансового аналитика Константина Селянина, рынок коммерческой недвижимости перенасытился практически во всех крупных городах России.

«За последнее десятилетие объем рынка в Екатеринбурге увеличился в разы. Дальнейший рост возможен только за счет появления дополнительного спроса. А это затруднительно, так как российская экономика сейчас переживает не лучшие времена. На мой взгляд, самый потенциально перспективный сектор коммерческой недвижимости — гостиничный. Однако и здесь не будет роста без общего экономического подъема в стране. Это обусловлено тем, что в Екатеринбурге больше развит не отпускной, а деловой туризм. Соответственно, падение экономических показателей приводит к снижению предпринимательской активности и передвижению рабочих и специалистов», — заявил Константин Селянин.

Наименее выгодными в Екатеринбурге сейчас выглядят инвестиции в торговые центры. По словам заместителя главы администрации Екатеринбурга по вопросам потребительского рынка и услугам Владимира Боликова, за последние пять лет количество торговых центров в городе увеличилось на 12 объектов.

«В 2008 году было 20, в 2013 — 32. В 2014 году запланировано строительство семи подобных точек, три из которых уже введены в эксплуатацию», — отметил заместитель главы администрации.

В 2014 году рынок торговых центров Екатеринбурга может увеличиться на 250-280 тыс. кв. м., что значительно обострит конкуренцию, говорится в аналитическом отчете консалтинговой фирмы «Урал-Гермес». По оценкам экспертов компании, в 2006-2013 годы объем инвестиций в сегмент ежегодно рос на 26%. Однако в последние годы темп сильно замедлился.

«По количеству квадратных метров на душу населения Екатеринбург занимает первое место в России. Он обогнал Москву, Санкт-Петербург, Воронеж и другие города. Это говорит о том, что рынок уральской столицы перенасыщен, а, значит, имеет небольшие перспективы. Приведу пример. В 2010 году торговый центр «Фан-Фан» контролировал 4% рынка города, в 2013 году — всего 2%. Это связано с тем, что в последнее время объем предложения в городе растет намного быстрее спроса», — считает генеральный директор компании «Магазин Магазинов» Дмитрий Бурлов.

По его мнению, для качественного прорыва владельцам ТЦ необходимо повысить эффективность функционирования своих торговых точек.

«Целесообразно профессионально работать с целевой аудиторией. При строительстве нового торгового комплекса имеет смысл тщательно просчитывать потенциал локации: грамотно подбирать место расположения, а также правильно прогнозировать специфику будущих покупателей. Кроме этого, сейчас стоит рассмотреть варианты сооружения профильного ТЦ (к примеру, мебельного, свадебного и т.д.). Подобные торговые точки в последнее время пользуются популярностью», — отмечает Дмитрий Бурлов.

Архитектор компании Dyer Филипп Болл считает, что большое значение в эффективности работы торгового центра имеет специфика его дизайна.

«Перед строительством необходимо разработать концепцию комплекса. Кроме того, имеет смысл учитывать две основные тенденции рынка. Первая — целевая аудитория ТЦ стареет. Это связано с увеличением продолжительности жизни. Вторая тенденция — торговля постепенно уходит в виртуальное пространство», — говорит Филипп Болл.

Следующий вид инвестиций — вложения в офисную недвижимость. По оценкам экспертов консалтинговой фирмы «Урал-Гермес», в 2007-2013 годы объем инвестиций в сегмент в среднем ежегодно увеличивался на 11%.

Однако рынок ежегодно поглощает около 50-80 тыс. кв. м. офисных площадей, тогда как объем их ввода, к примеру, в 2013 году превысил данную цифру практически в два раза. Примерно такой же объем ввода в строй офисов девелоперы запланировали к запуску в 2014 году, что приведет к увеличению конкуренции, а, соответственно, к падению доходности вложений в этот сегмент.

Таким образом, рынок офисной недвижимости Екатеринбурга также столкнулся с переизбытком площадей: предложение значительно опережает спрос.

По мнению экспертов, в сложившихся условиях девелоперы должны ориентироваться на потенциальных потребителей. В противном случае построенные объекты рискуют остаться незаполненными, а арендные ставки будут снижаться. К примеру, перед началом строительства имеет смысл разработать оригинальную концепцию здания, которая будет привлекать внимание потребителя.

Еще один вид инвестиций — вложения в гостиничную недвижимость. Сейчас в городе функционирует 109 гостиниц и дополнительных средств размещения. Во втором полугодии 2013 года были открыты 3 гостиницы с общим номерным фондом в 65 номеров или 105 мест: в МФК «Высоцкий» (28 номеров), «Веста» (23 номера) и учебная на ул. Репина 19. В 2014 году запланировано открытие 2-х гостиниц с общим номерным фондом в 230 номеров (на 300 мест).

По мнению экспертов консалтинговой фирмы «Урал-Гермес», данный рынок в Екатеринбурге также перенасыщен. Кроме того, город столкнулся с дефицитом качественных площадок под строительство.

Добавим, что рынок гостиниц Екатеринбурга является одним из самых развитых региональных рынков данного типа в России: в городе работают пункты размещения всех категорий («звезд») и ценовых сегментов. Поэтому сегмент, по мнению экспертов, имеет небольшие перспективы.

Таким образом, можно констатировать, что основными причинами падения рынка коммерческой недвижимости являются замедление темпов роста экономики, снижение инвестиционной активности населения из-за событий на Украине, а также дорогие кредитные ресурсы.

Евгений Чечкин