Сомнительный формат: эксперты не верят в рентабельность екатеринбургских апартаментов

Эксперты ставят под сомнение выгодность приобретения апартаментов в Екатеринбурге. По мнению специалистов, застройщики требуют за номера в апарт-отелях, которые не могут быть полноценным жильем, слишком высокую цену. Однако девелоперы уверены, что выбрали правильную ценовую стратегию. Они прогнозируют дальнейший рост цен на этот вид недвижимости и настаивают на том, что апартаменты — выгодное вложение средств.

Напомним, что апарт-отели — здания, построенные в промышленных зонах, не имеющие статус жилых, но реализуемые застройщиками как жилье, появились в Екатеринбурге сравнительно недавно — примерно два года назад. Они представляют из себя типовые высотки с квартирами, которые внешне ничем не отличаются от обычных многоквартирников.

Однако подобные проекты до сих пор вызывают у юристов много скепсиса: как можно жить там, где по определению жить не положено. По мнению специалистов, приобретать такую недвижимость для жилья не выгодно по ряду очевидных причин.

Во-первых, экология здесь не располагает к постоянному проживанию. Именно поэтому государство не дает этим землям статус жилых. Как правило, промышленные зоны, где застройщики начали возводить эти объекты, находятся на территории неработающих ныне предприятий, окруженных различными сопутствующими строениями, такими как склады, базы, гаражи и так далее. Многие екатеринбургские апарт-отели построены в промышленной зоне железной дороги, например, «Фаэтон» ( застройщик ГК «Кронверк») или «Стрела» (застройщик ГК «Астон»). Товарные и пассажирские поезда здесь будут ходить прямо под окнами жильцов. Вдоль железной дороги также расположено огромное количество хозяйственных построек.


Площадь апартаментов может быть намного меньше, чем положено в жилом помещении. Этот номер в апарт-отеле «Стрела» всего 25 кв. метров

Во-вторых, апартаменты по сути — это номер в гостинице. Приобретая его, вы получаете в собственность нежилое помещение. Здесь все коммунальные услуги насчитываются по соответствующим тарифам, а это дороже, чем в обычных домах.

В-третьих, невозможность оформить в своих апартаментах постоянную прописку, а только временную — как в гостинице. Отсюда сложности с различными государственными учреждениями. По словам юристов, прикрепление к детским садам, школам, военкоматам, больницам формально осуществляется и по временной прописке, но на деле все не так просто.


Санузел в апартаментах эконом-класса совмещенный, вместо ванны — душевая кабина. Номер в апарт-отеле «Фаэтон»

Несмотря на эти, казалось бы, очевидные для потребителя минусы, девелоперы продолжают строить эти объекты. Дело в том, что для них подобное строительство очень выгодно, считают эксперты. Земля в промышленных зонах в разы дешевле, чем та, которая предназначена для жилых построек. Соответственно, себестоимость строительства намного ниже. Отсюда вытекает основное достоинство апартаментов и для потребителя — цена. Предполагалось, что они будут намного дешевле, чем квартиры в обычных домах.

«Апартаменты — это жилая недвижимость, построенная на земле, непригодной для строительства жилья. Следовательно, тут возникают некоторые нюансы, такие как невозможность оформить здесь постоянную прописку, и еще пара подводных камней. Но они на самом деле не настолько критичны. Ведь их первое преимущество — это привлекательная цена. Это решающий фактор для потребителя», — рассказала директор ООО «Агентство недвижимости РСУ-37» Александра Тебышева.

Однако оказалось, что екатеринбургские апартаменты ничуть не дешевле и даже дороже квартир. Отметим, что размер самых маленьких «квартир» в апарт-отеле «Фаэтон» — 36 кв. м., стоимость одного метра на стадии строительства (отель будет введен в эксплуатацию в октябре 2014 года) составляет 70 тыс. руб. Соответственно, апартаменты здесь стоят от 2 млн 500 тыс. руб. По словам риэлторов, квартиры в жилом доме напротив отеля стоят на 700-800 тыс. дешевле, как, впрочем, многие типовые «однушки» в городе. Получается, что цена — не основное достоинство апартаментов, а скорее их очередной недостаток.


Трубы в апартаментах могут быть проложены также без учета требований для жилых помещений (апарт-отель «Стрела»)

Отметим, что это далеко не самые дорогие апартаменты эконом-класса. Например, номер в апарт-отеле «Юмашева, 6» (застройщик ООО «Техстрой») также стоит 70 тыс. руб. за кв. м., однако метраж «квартир» там больше и итоговая цена, соответственно, выше. Компания «Атомстройкомплекс» продает апартаменты в апарт-отеле «Огни Екатеринбурга» за 83 тыс. руб. за кв. м.

Стоит отметить, что, по мнению экспертов, цена на апартаменты в будущем будет только расти.

«Когда в Екатеринбурге застройщики стартовали с таким форматом, как апартаменты, по поводу него были большие сомнения. Сейчас около 7 застройщиков работают с такими объектами. Сегодня цена — это скорее психологический момент. Потому что люди пока к этому формату привыкают, но ситуация меняется и цена на них будет расти. Прибыль от апартаментов может составлять до 30% в год. Поэтому это выгодное вложение», — считает независимый эксперт по недвижимости в Екатеринбурге Александр Матофаев.

Однако он подчеркнул, что рост цены зачастую зависит от самого объекта и от рыночных условий. Напомним, что, по данным экспертов, цены на жилье в Екатеринбурге в последнее время растут на уровне инфляции. Так что инвестиционная привлекательность апартаментов пока тоже находится под вопросом.

Некоторые эксперты до сих пор ставят под сомнение рентабельность апарт-отелей, исходя из того, что это псевдожилье стоит дороже более легитимных аналогов — обычных жилых квартир. В конце зимы апартаменты можно было приобрести за 1,5-1,7 млн. В такой цене на апартаменты, по мнению экспертов, смысл есть, но он теряется, если они продаются дороже.

«Сейчас 1,5 млн стоит комната в коммуналке. Однушки в Екатеринбурге стоят от 2-х до 4-х млн руб. 2 млн плюс-минус 200 тыс. руб. могут стоить «хрущевки» на окраине Вторчермета, Эльмаша, 7 ключей. В Юго-западном районе и на ЖБИ — примерно 2 млн 300 тыс. — 2 млн 500 тыс. руб. Однушки улучшенной планировки в панельных домах 80 — 90-х годов (на «Ботанике») стоят примерно 3 млн. Спецпроекты (так обычно называют все жилье, построенное в последние 10 лет) могут стоить 4 млн руб., но их площадь может быть 45-50 кв. м.», — рассказал директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

По его словам, люди, которые не могут позволить себе квартиру за 2 млн, могут купить апартаменты за 1,5 со всеми их недостатками, включая отсутствие прописки, но если апартаменты стоят более 2 млн, то единственное их преимущество перед обычным жильем только то, что они расположены в новостройках.

«Если апартаменты стоят в пределах 1,5 млн, они конкурентоспособны на рынке и занимают свою нишу. Что касается тех, что стоят от 2 млн — пока неизвестно. Время покажет как они будут продаваться. Рынок ведь меняется», — заключил эксперт.


По мнению экспертов, в целом апартаменты очень похожи на общежития (апарт-отель «Стрела»)

Татьяна Юстус