Ни жив ни мертв: вторичный рынок загородной недвижимости на грани коллапса

Вторичной рынок загородной недвижимости Екатеринбурга переживает не лучшие времена. Выставленных на продажу объектов намного больше, чем покупателей. При этом эксперты заявляют о том, что некоторое оживление в этом году по сравнению с прошлым все-таки происходит, но не за счет сделанных покупок, а за счет роста количества желающих приобрести дом. Парадокс, по мнению экспертов, заключается в том, что эти люди приезжают и смотрят, но ничего не покупают, потому что оказываются разочарованными. Камнем преткновения в большинстве случаев является инфраструктура, а точнее, ее отсутствие.

Бум загородного строительства, начавшийся несколько лет назад, обернулся в современных реалиях практически коллапсом. Не доведенные до ума проекты, неправильный подход к рынку загородной недвижимости, незнание его специфики инвесторами и застройщиками привело к тому, что ожидаемого риэлторами подъема в этом году не произошло.

«Я ожидал большего оживления рынка. Обычно если вторичный рынок городской недвижимости демонстрирует рост, то через год это сказывается и на загородной. Но этого не произошло, рынок вялый: выставленных на продажу объектов больше, чем потенциальных покупателей», — заявил генеральный директор центра недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов.

Как рассказал директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, даже те, кто задумывался о покупке дома, увидев реальную картину происходящего на загородном рынке недвижимости, отказываются от своих планов.

«В этом году желающих продать дом стало больше. Количество покупателей тоже увеличилось. Однако покупки не совершаются. Рынок оживился за счет активности смотрящих. Все как обычно «спотыкается» об инфраструктуру. Коттеджных поселков много, но они хороши только на картинках. Народ сначала радуется тому, что предлагают, а потом на месте понимает все сложности, с которыми придется столкнуться при покупке дома», — заявил Александр Дмитриев.

Он добавил, что без государственных вливаний рынок будет продолжать «бултыхаться»: проведение сетей очень дорого, оно под силу не всем застройщикам, а покупка таких домов, где «все подведено» доступна лишь очень небольшой категории населения.

«Пока формула «продал трешку — купил дом» не заработает, рынок будет застревать, потому что застройщики предпочитают строить на деньги собственников», — отметил эксперт.

По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, только 10% из 160 существующих загородных поселков сейчас строят полноценные дома, готовые к заселению, остальные предлагают только землю: либо уже с сетями, либо с возможностью подключения.

Он отметил, что вторичный рынок загородного жилья существенно преобладает над первичным, но и тут продают дома в разной степени готовности. Так, например, в сети много объявлений о недостроенных домах. Этот факт явился следствием того, что многие люди, купив землю под строительство дома, так и не смогли его достроить и решили продать.

Практически все эксперты отмечают, что качественные загородные дома стоят очень дорого и доступны только бизнес-классу, а это небольшой процент населения. Что же касается эконом-класса, то тут вариантом может быть старый деревянный дом, примерно 20-40 квадратных метров на значительном удалении от города (примерно от 10 до 100 и более километров). Такой дом, если верить объявлениям в Интернете, можно приобрести от 1,7 млн до 2,8 млн. При чем практически во всех подобных домах отсутствует канализация, единицы имеют подведенный газ.

Однако в Екатеринбурге были примеры проектов строительства загородных домов для эконом-класса. Например, проект Антона Бакова, который в 2010 году вышел на рынок с предложением «дом + земля за 1 млн рублей». Этот социальный эксперимент, как сообщают эксперты, провалился. Павел Маслихин отметил, что каркасные дома, которые строились по проекту Бакова, оказались непригодны для круглогодичного проживания. На форумах их называют не иначе как «картонными домиками» и лестных отзывов про них не встретишь.

«Коттеджные поселки никогда не были объектами инвестирования, но были люди, которые строили дома на продажу. Они зачастую неправильно определялись с концепцией и местом домов. Рынок загородной недвижимости очень специфичный, а эти люди не поняли с чем столкнулись. Главное, что нужно покупателям здесь — природа, инфраструктура и наличие соседей. Никто не хочет покупать дом посреди поля», — отметил Павел Маслихин.

По его словам, дома в крупных проектах за 10-15 млн продаются чаще, а небольшие объекты с ценой объектов 4,5-5 млн долго не могут найти хозяев, так как такие дома сдают в черновой отделке и после их покупки они нуждаются в дополнительном ремонте, который может обойтись в сумму около 1 млн руб.

Таким образом, рынок загородной недвижимости находится на грани коллапса: купить дом за городом многим хочется, но никто не решается.

По данным информационных порталов Екатеринбурга, которые располагают информацией о рынке недвижимости, на данный момент в городе выставлено на продажу 2 815 коттеджей, 4 771 дача и дом, 5 816 участков под строительство. При этом деревянный дом без коммуникаций можно приобрести в среднем за 2,5 млн, коттедж — от 5 до 15 млн. Также много объявлений (порядка 30%) о продаже коттеджей в среднем за 550 тыс. руб.: это, как правило, только фундамент будущего дома или в редком случае первый этаж. Необходимо отметить, что большинство предлагаемых строений расположено вдоль Новомосковского или Челябинского трактов.

Участники рынка отмечают, что дальнейшая судьба рынка загородной недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране, от государственных вливаний в проведение сетей и кредитной политики банков.

Татьяна Юстус