УПН: в Екатеринбурге снизились объемы ввода современных офисов

УрБК, Екатеринбург, 10.07.2013. Второй квартал на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга оказался самым «спокойным» за последнее время. Большинство показателей рынка, как объемных, так и ценовых, за три месяца практически не изменились. При этом речь не идет о стагнации. Об этом сообщают специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.

Объемы ввода современных офисов в текущем году снизились. Причиной этого стали отголоски кризиса: из-за снижения активности девелоперов объемы строительства в 2009-2010 году упали, а сегодня запускаются в основном объекты, возведение которых началось именно в те годы.

В результате объемы ввода на рынке офисов в этом году стали сбавлять обороты. В первом квартале были запущены в эксплуатацию только два объекта — бизнес-центр «Президент» и вторая очередь административного комплекса «Суворовъ». Во втором квартале начал работу лишь один небольшой офисный комплекс на пер. Северный, 2/а. В совокупности за два квартала пополнение рынка составило около 30 тыс. пригодных к аренде квадратных метров. При этом до конца года темпы пополнения рынка существенно расти, вероятно, не будут, а объемы ввода за четыре квартала не превысят уровня 70 тыс. кв. м.

Тенденция к сокращению уровня вакантных площадей, наметившаяся в середине прошлого года, не только сохранилась, но и усилилась. Если за первый квартал уровень снизился на 0,3%, то за второй уже почти на 3%. Доля вакантных офисов класса В+ сократилась с начала года с 10% до 7%, а офисов класса В 19% до 14%. В то же время в классе А, в результате ввода БЦ «Президент», уровень незанятых площадей вырос с 3% до 26%. Таким образом, можно сказать, что дефицита на рынке в ближайшей перспективе ждать не стоит. Однако до конца года значительная часть свободных площадок, вероятнее всего, будет реализована как на рынке аренды, так и на рынке продажи.

Что касается показателей стоимости аренды, то можно говорить о том, что в первой половине года их динамика оказалась несущественной. В классе С рост ставок был поступательным и составил 2,8%. Такие офисы сегодня предлагаются в среднем по 730 руб./кв. м/мес. Стоимость аренды в более качественных современных объектах класса В в первом и втором кварталах показывала разнонаправленную динамику. Тем не менее изменения с начала года не превысили 1%. Средний уровень ставок в сегменте сегодня — 1 060 руб. за кв. м в месяц. Более дорогие офисы В+ с начала года подешевели на 1,6%. Помещения в таких объектах сегодня предлагаются по 1 240 руб. за кв. м в месяц. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1 400-1 600 руб. за кв. м в месяц.

Объемы рынка торговой недвижимости в первом полугодии не только не выросли, но и сократились. Причиной этого стало закрытие на реконструкцию одного из крупнейших и старейших ТРЦ — «Екатерининского». Текущая реконцепция предполагает строительство нового ТРК «Глобус», в составе которого также будут уже действующие аквапарк, гостиница и построенный 10-зальный кинотеатр, а общая площадь комплекса должна составить 182 тыс. кв. м.

Тем не менее, в отличие от рынка офисов, на рынке торговой недвижимости, где объемы ввода в прошлом году также были рекордными, существенного снижения темпов прироста в 2013 не ожидается. За оставшиеся шесть месяцев работы будут завершены еще на пяти площадках, в том числе на 4-й очереди ТРЦ «Гринвич» и 2-й очереди ТРЦ «Радуга-парк». За счет этого рынок торговых центров пополнится примерно на 100 тыс. кв. м. Кроме того, до конца года ожидается запуск двух «долгостроев»: ТЦ CRYSTALS на ул. Малышева (ранее объект назывался «Панорама») и первой очереди ТРЦ «Свердловск» (прежнее название проекта — ТРЦ «Призма»). В итоге объемы ввода в текущем году могут вновь оказаться на уровне 120-130 тыс. кв. м.

Уровень вакантных площадей в торговых центрах остается наиболее низким среди других сегментов рынка коммерческой недвижимости. За последние два квартала он сократился с 2,9 % до 1,2%, чему способствовало постепенное заполнение объектов, открытых в конце прошлого года. Спрос на магазины в торговых центрах по-прежнему крайне высок. Новые объекты зачастую открываются, имея договоры аренды на 80% и более площадей. Заметный объем незанятых помещений по-прежнему остается лишь там, где собственники испытывают серьезные трудности с привлечением покупателей. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных площадок нет, и формируются списки ожидания.

Безусловно, в таких условиях тенденция к росту ставок аренды, которая отмечалась в течение всего прошлого года, сохранилась. С начала года их уровень поднялся в среднем на 6,8%. Если же сравнивать с показателями годичной давности, то арендовать помещение под магазин в торговом центре сегодня обойдется на 0,7% дороже, чем в июне прошлого года.

Таким образом, можно констатировать, что уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел на докризисный уровень. В отдельных объектах цены сегодня уже превышают докризисные. Средний показатель по городу составляет сейчас 3 020 руб. за кв. м в месяц. Не последнюю роль в ускорении темпов роста сыграло изменение структуры рынка, а именно — появление новых качественных объектов, ставки аренды в которых выше среднего уровня.