Похмелье после пира: девелоперы заговорили о дефиците спроса на офисы

Эксперты уже давно отметили тот факт, что девелоперы уходят от строительства бизнес-центров, отдавая предпочтение проектам другого назначения. Специалисты заявляют, что в результате этого в 2014 — 2015 годах будет наблюдаться спад предложения и нехватка офисов. Некоторые девелоперы планируют постройку небольших объектов на окраинах города. Однако эксперты уверяют, что в данном сегменте наблюдается явный дефицит спроса, поэтому в новых проектах нет необходимости. Тем более что офисные здания в центре города явно пользуются большей популярностью, чем за его пределами.

Напомним, что в этом году в Екатеринбурге планируется введение 9 объектов общей площадью 133 тыс. кв. м., которые были заложены в 2008 — 2009 годах, после этого новых проектов не было.

Исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников считает, что это связано с тем, что девелоперы неправильно спрогнозировали скорость заполнения офисных центров, поэтому теперь в условиях дефицита спроса строить их уже нецелесообразно.

«Новых бизнес-центров в данный момент не появляется, потому что сейчас у девелоперов своеобразное «похмелье после пира». Все объекты, которые вводятся в эксплуатацию в последнее время, заложены в 2008 году, когда были серьезно переоценены сроки их заполнения. Екатеринбург — это, конечно, деловой город, но не настолько. Серьезный сигнал того, что существует перенасыщение рынка — перепрофилирование башни «Исеть» из офисника в апартаменты, а также то, что БЦ «Демидов» до сих пор не достроен. Таким образом, можно говорить о дефиците спроса», — заявил Вячеслав Трапезников.

Заместитель генерального директора Группы компаний «RED» Андрей Брауде также отмечает, что на данный момент на рынке офисной недвижимости существуют ограничения спроса.

«Естественный объем поглощения офисных площадей в Екатеринбурге составляет от 70 до 120 квадратных метров в год, а вне кризисной ситуации может достигать и 150 квадратных метров. На данный момент в городе 300 тысяч квадратных метров офисных площадей класса «А» и «В+» вакантны. Учитывая существующий размер спроса, они уйдут с рынка в течение 1,5 — 2 лет. На самом деле, единоразового заполнения таких объектов, в принципе, не бывает», — отметил Андрей Брауде.

Эксперт также обращает внимание на то, что ситуация, которая сложилась на рынке сейчас, может обернуться к 2014 — 2015 годам провалом в предложении. Это связано с тем, что в текущее время на рынок выходят объекты, заложенные еще в период 2008 — 2009 годов, а новых в этом сегменте не так много, главным образом, по вине кризиса. Поэтому он считает, что строительство бизнес-центров необходимо, но не в сердце мегаполиса, а ближе к окраинам.

«Если говорить о заполняемости центра города, то, на мой взгляд, офисных зданий класса «А» уже достаточно. А строить там объекты категории «В» не имеет смысла, так как риск не окупить затраты на строительство (стоимость земли, оборудование паркинга и пр.) для девелопера очень высок. Такие здания лучше возводить в пределах ЕКАД, подальше от центра. Мы считаем, что это перспективно. Будем двигаться в этом направлении», — отметил Андрей Брауде.

Эксперт считает, что местоположение играет ключевую роль при выборе офиса арендатором, так же как и классовость объекта, а, соответственно, и цена — это три ключевых критерия, которые влияют на заполняемость бизнес-центров. Хотя в Москве и в Европе, по его мнению, большую роль играет еще один фактор — управляющая компания здания, ее опыт, количество объектов, с которыми она работает и люди, с которыми будет сотрудничать арендатор.

Однако аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев считает, что до сих пор выгодно строить офисные объекты в максимальной приближенности к центру.

«Наиболее успешными с точки зрения спроса являются здания с наличием оптимального соотношения арендных ставок и параметров качества самого объекта (инженерно-технических, управленческих, организационных). Также важен фактор территориального расположения и близость к центру здесь сохраняет свою актуальность. Екатеринбург все же моноцентрический город. Также выгодно строить офисные здания в максимальной приближенности к транспортной магистрали, что позволяет избежать негативного влияния фактора низкой транспортной доступности, который все ярче проявляется в центральной части города», —заявил Константин Октаев.

Он также считает, что на данный момент дефицита или ограничения спроса на офисы в Екатеринбурге уже нет. По его мнению, об этом можно было говорить два года назад, а сейчас ситуация стабилизировалась.

«Если говорить о спросе, то на данный момент он стабилен. Для сравнения: в 2011 году наблюдалось локальное перепроизводство, связанное с тем, что несколько крупных объектов было введено в эксплуатацию одновременно. Сегодня можно говорить о 16% вакантных офисных площадях класса «А», «В+» и «В». Появилась тенденция заполнения пустоты на первичном рынке. Это связано с тем, что с 2012 года новые проекты стали активно выходить на стадию строительства», — рассказал Константин Октаев.

Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин отмечает, что в Екатеринбурге нет ни дефицита спроса, ни перепроизводства. Он считает, что на текущий момент спрос и предложение находятся примерно в одинаковых пропорциях. По его мнению, основными потребителями для офисных центров являются представители малого и среднего бизнеса, а отсюда и прямая зависимость между количеством компаний и заполняемостью объектов.

Эксперт полагает, что нужно учитывать рост экономики в ближайшие годы, власти всех уровней надеются на это, продвигая город на Чемпионат мира и ЭКСПО-2020. По его мнению, строители должны лучше продумывать будущие проекты, чтобы они смогли отвечать возрастающим потребностям клиента. Он отмечает, что у бизнес-центра должна быть четкая концепция и брендинг, потому что только удачные решения при планировке и продвижении зданий на рынке помогут привлекать арендаторов в условиях постоянно растущей конкуренции.

Таким образом, очевидно, что крупных проектов по строительству бизнес-центров в Екатеринбурге в ближайшие годы не будет. Застройщики настороженно относятся к таким проектам, предпочитая вкладывать деньги в апартаменты. И даже если Екатеринбург вдруг попадет в полосу небывалого экономического роста, дефицита в офисных площадях, скорее всего, не возникнет. А вот конкуренция среди девелоперов обострится.

Татьяна Юстус