Рубят сук, на котором сидят: ветхое жилье остается на месте из-за жадности жильцов

Проблема переселения из ветхого жилья в Екатеринбурге уже давно стала болезненной темой не только для жителей данных построек, но и для застройщиков. Первые годами ждут обещанного государством переселения, вторые рады бы в этом поспособствовать взамен на земельные участки под ветхим жилфондом. Однако на деле законодательство никак не защищает застройщиков, уже выкупивших участок на аукционе и вынужденных удовлетворять все запросы «переселенцев», которые зачастую неадекватны размерам и рыночной стоимости сносимого жилья. В результате проект застройки оказывается нерентабельным и строительные компании теряют деньги, заплаченные государству.

Выкупив участок земли с находящимся на нем ветхим или аварийным жильем, подлежащем сносу, застройщик оказывается один на один с его жителями, каждый из которых стремится получить максимально возможную компенсацию. По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, застройщики все меньше готовы идти на расселение ветхого жилья, поскольку в большинстве случаев такие проекты увязают в судебных тяжбах, в результате чего себестоимость строительства превышает все возможные рамки.

«Законом предусмотрен способ по отселению бараков и индивидуальной застройки. Однако этот механизм нельзя назвать эффективным, поскольку у застройщиков, после получения земли на аукционе отсутствует право судебного иска к собственникам ветхого жилья. По факту это означает, что застройщик предлагает владельцу домика одну или две трехкомнатных квартиры, в зависимости от количества жильцов и площади постройки, а он, в свою очередь, просит три квартиры и миллион евро в придачу. В итоге цена сотки начинает превышать много миллионов рублей. Никакие проекты не могут выдержать подобных затрат, что, в свою очередь, мешает развитию многих территорий Екатеринбурга», — рассказал Вячеслав Трапезников.

По оценке эксперта, единственный выход — предоставить застройщикам право судебного иска против собственников ветхого жилья, чьи запросы неадекватны рынку. В настоящее время единственный способ воздействия на жильцов — уговоры, которые зачастую безрезультатны.

«Вопрос, за что же застройщик платил на аукционе развития застроенных территорий, решить невозможно. Строительные компании несут огромные убытки, из бюджета денег никто не вернет. По условиям аукциона застройщик сначала должен всех отселить, потом оформить землю и начать строить, а отселить застройщик не может», — добавляет Вячеслав Трапезников.

Жилищный кодекс РФ действительно предусматривает выселение в судебном порядке, однако только по иску органов государственной власти или органов местного самоуправления, и лишь в том случае, когда земля переходит в государственные нужды. Застройщики такого права судиться с жильцами не имеют.

Напомним, что при выселении нанимателей им в соответствии со статьями 86, 89 ЖК РФ предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому. При выселении собственников, согласно статье 32 ЖК РФ, уплачивается выкупная цена или по соглашению с собственником предоставляется другое жилое помещение. В случае отказа граждан от переселения в другое благоустроенное жилое помещение при сносе жилого дома их выселение производится в судебном порядке по иску органов государственной власти или органов местного самоуправления.

«В законе прописано отселение лишь тех участков, которые переходят на государственные нужды, в противном случае государство должно выкупить по рыночной цене. Случаи переселения в благоустроенное жилье по договору социального найма также регулируются законом. В случае, когда отселение и передача земли происходит в интересах застройщика, он вынужден сам договариваться с каждым из отселяемых о компенсации. В итоге рыночная цена за квадратный метр не может покрыть все расходы на отселение», — рассказал исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

По словам эксперта, эффективных рычагов воздействия на жильцов ветхого жилья на уровне законодательства нет.

«Диалог между застройщиками и администрацией города по этому вопросу идет уже давно, но безрезультатно, поскольку считается, что строительство жилья — это исключительно коммерческая деятельность, не несущая социальной нагрузки и не решающая проблемы обеспечения населения жильем», — добавляет Рустем Галеев.

В администрации города существование проблемы отселения из ветхого жилья не признают вовсе. Как рассказал УрБК представитель городских властей Денис Сухоруков, законодательство на стороне застройщиков.

«В законе четко прописано, что когда людей переселяют, им должны предоставить ровно такую же по размерам жилую площадь, вне зависимости от того, сколько людей проживало в квартире, которую предполагается снести. Другое дело, когда в квартире прописано 20 человек и жильцы требуют, соответственно, выдать им в качестве компенсации 20 квартир, такие случаи бывают часто. Конечно, они получают отказ и идут в суд, решения которого в большинстве случаев принимаются в пользу государства», — рассказал Денис Сухоруков.

Таким образом, одной из основных проблем развития городских территорий и отселения ветхого жилья является законодательство и жадность. В настоящее время жильцам устаревшего жилого фонда остается надеяться лишь на государственные программы переселения, объемы и финансирование которой — лишь капля в море ветхого жилья Екатеринбурга.

Ольга Кондрашова