Комплексное развитие города

Компания «Атомстройкомплекс» продолжает обновлять жилфонд в границах Пионерского микрорайона. В очередь под снос попало три дома — по улице Данилы Зверева, 18 и 20 и улице Раевского, 8. Здания, признанные аварийными и непригодными для проживания, будут расселены. После чего три строения снесут, а их территория будет использована для развития жилого района.

Как отмечают в корпорации «Атомстройкомплекс», в настоящее время идет процесс комплексного проектирования освобождаемой территории. Предположительно, здесь появится квартальная разноэтажная жилая застройка с приватным внутренним двором, помещениями под магазины и предприятия сферы услуг на первых этажах, а также отдельно стоящий многоуровневый паркинг.

Отметим, что реновация городского пространства в границах улиц Вилонова — Данилы Зверева — Раевского ведется «Атомстройкомплексом» с 2011 года. Работы осуществляются в рамках комплексного договора с администрацией города, подразумевающего развитие уже застроенных территорий.

«За 12 лет реализации проекта в Пионерском поселке из 12 бараков общей площадью порядка 8,5 тыс. квадратных метров было переселено более 400 человек», — отмечает пресс-служба «Атомстройкомплекса». Немалая часть переселяемых граждан выбирает квартиры в новостройках этого застройщика.

«Атомстройкомплекс» одним из первых в современной истории города — задолго до появления закона о КРТ — начал системно обновлять жилой фонд. Первым глобальным проектом такого типа, всерьез изменившим лицо Екатеринбурга, в конце 90-х годов стало создание «квартала миллионеров» на месте ветхого частного сектора в самом центре Екатеринбурга на улице Красноармейской. Эта инициатива во многом сформировала как облик центра города, так и стандарты строительства жилья премиального класса, включающие обособленную территорию, развитую внутреннюю спортивную и хозяйственную инфраструктуру, систему охраны и внешнее обрамление с прогулочными зонами.

Сегодня большинство своих проектов «Атом» строит на месте устаревшего жилфонда — частного сектора, бараков, промышленных объектов и складов, повышая инвестиционную привлекательность и безопасность городской среды. На Уралмаше компания на протяжении более десятка лет расселяет бараки в районе улиц Кировоградская — Кузнецова, возводя на их месте кварталы проекта «Северное сияние». В квартале появились современный офисный центр, предприятия сферы услуг, общепита, ведутся проектные работы по обновлению расположенной в районе школы. Рядом с новым ЖК идет благоустройство летнего парка «Уралмаш» — недавно в нем установили колесо обозрения. Концепцию развития парка несколько лет назад также разработал и передал администрации застройщик.

В Екатеринбурге крупные девелоперы не раз поднимали вопрос о необходимости выработки механизмов, позволяющих эффективно вовлекать в развитие застроенные территории, делать проекты расселения выгодными и для бизнеса, и для расселяемых граждан, и для власти. Прорывом в решении этого вопроса стало принятие в конце 2020 года на федеральном уровне закона о комплексном развитии территорий, в Свердловской области он был утвержден региональным Заксобранием 16 марта 2021 года. Главной задачей проекта стало создание действующего механизма расселения ветхого и аварийного жилья и комплексного развития освобождаемой территории.

КРТ подразумевает, что право расселения и последующей застройки района с ветхим жильем выставляется на торги. Девелопер, выигравший конкурс, за свой счет расселяет жителей, сносит аварийные постройки, прокладывает инженерную инфраструктуру и далее возводит на этой территории жилые объекты. И если раньше успех расселения во многом зависел от того, удастся ли застройщику договориться с собственниками расселяемых объектов или нет, то сегодня выработан единый юридический механизм, упростивший этот процесс.

В зону комплексного развития территорий могут попасть дома высотой в три этажа и ниже, имеющие деревянные стены или деревянные перекрытия и построенные до 1970 года. В Екатеринбурге таких зданий более 1,3 тыс. Плюс в проекты комплексного развития территории могут быть добавлены дома высотой до пяти этажей, которые были сданы в эксплуатацию в период с 1946 по 1970 год включительно. Также в зону КРТ могут попасть дома до пяти этажей, не имеющие централизованных водопровода, канализации, электричества или отопления.

За прошедший со времени принятия закона период в Екатеринбурге состоялось уже два аукциона по распределению участков под комплексное освоение территории. На первом из них были разыграны три жилые и две функциональные зоны. В программу попали 34 здания, из которых семь были в аварийном состоянии. Общая сумма сделок в итоге составила 109 млн руб.

Право на застройку квартала улиц Шефской — Энтузиастов — Баумана площадью 22,4 тыс. кв. м. выиграло ООО «Страна Девелопмент» за 96,6 млн руб. ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» займется территорией в 28 тыс. кв. м. в границах улицы Донбасская, переулков Черниговского и Суворовского, сумма сделки составила 671 тыс. руб. ООО «Астра-Девелопмент» за 11,4 млн руб. выкупила право застраивать 36,5 тыс. кв. м. в квартале улиц Краснофлотцев — Донской — Корепина — Шефской.

На втором аукционе были разыграны еще три участка в 18 домов. Территорию на улице Летчиков получило ООО «Проект-С-31», которое приобрело право расселить семь ветхих домов и застроить 17,5 тыс. кв. м. за 429 тыс. руб. В конкурсе за реновацию улицы Кварцевой победило ООО «Специализированный застройщик «Бессарабская 1». За 220 тыс. руб. оно получило право на площадку в 9 тыс. кв. м., на которой находятся пять ветхих домов, в том числе два аварийных. В борьбе за площадку площадью в 20,4 тыс. кв. м. на улице Вилонова победу одержал застройщик «Самолет», который предложил 225,9 млн руб. при стартовой цене участка в 500 тыс. руб.

В очереди на включение в проект стоит еще порядка 77 домов. Однако стоимость таких участков с обременением в виде расселения на торгах достаточно высокая.

Как отмечают эксперты строительной отрасли, КРТ позволяет избавить государство от несвойственных ему функций по работе с аварийным жильем, а также вернуть в городское пространство значительные территории, до последнего времени фактически существовавшие в режиме своеобразных «гетто». Это дает новый стимул для развития старым городским районам и строительной отрасли, которая получила доступ к значительным земельным ресурсам.

Уже сегодня реализация этих проектов позволяет значительно снизить остроту вопроса с расселением ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге и дать новый импульс старым городским кварталам. В то же время эксперты указывают и на определенные ограничения в работающей схеме. В частности, законодательство не позволяет включать в КРТ частный сектор и коммерческие объекты, в том числе гаражи, ангары и прочие хозяйственные постройки. Дальнейшее развитие закона позволило бы вернуть в живую ткань городской застройки большие участки, занятые морально и физически устаревшими постройками, часто расположенными в самом центре Екатеринбурга.