Неправые поправки? На строительном рынке обсуждают изменения в Гражданский кодекс

Скорые изменения, которые готовит нам Гражданский кодекс, коснутся не только рынка риэлторских услуг и недвижимости, но и девелоперов. Нововведения затронут сферу земельных правоотношений: привычная аренда будет заменена правом застройки земельных участков. Ряд экспертов уже предрекает трудности девелоперам, которым по истечении срока строительства придется в обязательном порядке выкупать землю, иначе они не смогут оформить право на объект. Впрочем, другие представители отрасли уверены, что никакого коллапса не произойдет: сильные игроки и сейчас, как правило, оформляют землю в собственность, поэтому законодательные новшества на общей температуре рынка не отразятся.

Разработчики новой редакции Гражданского кодекса намерены ослабить пока еще действующее право аренды. Согласно поправкам, которые уже находятся в Госдуме, строители, вместо договора аренды, будут пользоваться правом застройки земельных участков. Соответствующее разрешение может быть выдано аж на 100 лет, однако рано или поздно возведенный объект будет передан в собственность владельца земельного участка. Таким образом, застройщикам придется выкупать землю, что, разумеется, скажется на конечной стоимости недвижимости — как известно, кадастровая стоимость земли выросла, и не все девелоперы на данный момент оформляют участок в собственность.

Юристы отмечают: существующая сегодня аренда зачастую предоставляет арендатору слишком много возможностей, что отрицательно сказывается на рынке в целом. При этом разработчики закона, ослабив аренду, рискуют сменить шило на мыло.

«Составители проекта изменений в ГК очень отрицательно относятся к ныне существующей аренде, видя в ней, иногда не безосновательно, очень сильное право, которое в некоторых случаях практически заменяет право собственности. Но, закрывая некоторые злоупотребления, авторы проекта изменений, как мне кажется, рискуют выплеснуть ребенка с грязной водой», — отмечает руководитель практики группы правовых компаний «Интеллект-С» Александр Латыев.

В частности, законодатели рискуют тем, что застройщики начнут затягивать сроки строительства. Сейчас договор аренды земельного участка заключается всего на несколько лет, что теоретически защищает город от долгостроев: если застройщик не укладывается в срок, чиновники могут расторгнуть договор и выставить участок на торги. Теперь же разрешение на строительство может быть выдано на гораздо более длительное время, в итоге мотивировать строителей придется не закону, а самим дольщикам.

Ряд экспертов видят в новых поправках существенный шаг назад — к законодательству советского времени: последний раз право застройки упоминалось в Гражданском кодексе 1922 г. При этом сегодня существуют альтернативные способы урегулирования отрасли.

«Право застройки связано с классическими, идущими еще с дореволюционных времен институтами гражданского права. Аналогичные конструкции мы найдем и в современных иностранных законодательствах, и в римском праве. Другое дело, что за последнюю четверть века у нас в стране сформировалось куда как более гибкое и, что тоже немаловажно, ставшее привычным для участников оборота регулирование — через договор аренды. Альтернативное регулирование действительно возможно, и, к большому сожалению, авторы изменений в ГК, увлекшись ослаблением аренды, проигнорировали тот потенциал развития, который есть в этом праве», — добавляет Александр Латыев.

Опасения скептиков, недовольных поправками, в целом оправданны: так или иначе стоимость земли, приобретаемой девелоперами, а также последующие налоги отразятся на конечной цене недвижимости, то есть на самих гражданах.

Впрочем, ряд экспертов уверены: цены на недвижимость и так зашкаливают, поэтому дальнейший их рост будет сдержан самим рынком. Более того, есть и положительные моменты: с рынка исчезнут недобросовестные игроки.

«Строительный бизнес в России уже сформировался, и для серьезных застройщиков не составит труда выкупить участок. Думаю, что тренд законодателей верный, поправки позволят повысить конкуренцию на строительном рынке, сами застройщики станут более ответственными. Наличие земли в собственности серьезно повысит статус застройщика для клиентов. Это также позволит лучше защитить права дольщиков. Да, нотариусы озолотятся, поскольку это они будут по новому законодательству оформлять все сделки. Разумеется, приобретение земли отразится на себестоимости недвижимости, однако резкого удорожания не произойдет, цены и так накручены», — считает директор компании «Юрлига» Иван Волков.

Юрист уверен, что атмосферу сознательно накаляют сами строители, которые пока еще не привыкли приобретать землю в собственность. Действительно, в среде застройщиков распространяется мнение о том, что новый закон ударит и по будущим владельцам жилой недвижимости, которые якобы могут остаться без прав на купленные квартиры, если не оформят землю под домом в свою общедолевую собственность. Однако юристы подчеркивают, что сами граждане будут защищены законом.

«Вообще, сегодня и так значительное количество девелоперов оформляют участки в собственность. Считаю, что какие бы изменения не вносились, важно не усложнять процедуру получения и освоения земельных участков и, особенно, чтобы эти действия не приводили к удорожанию сметной стоимости квадратного метра, которая и так сегодня высокая», — заявил директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев.

«Истечение срока права застройки действительно влечет переход построенных на участке зданий и сооружений из собственности застройщика в собственность собственника земельного участка. Однако следует учитывать, что для собственников жилых помещений это правило не будет действовать, так как для них сохраняется существующее ныне правило о том, что земельный участок, на котором построен многоквартирный жилой дом, поступает в общую собственность собственников помещений в таком доме. Собственники же нежилых зданий точно так же, как и сейчас, сохранят право на выкуп земельных участков под их зданиями. Так что в этой части тревога преждевременна: юридическая конструкция изменится, но в реальной жизни изменения будут практически незаметны», — отмечает Александр Латыев.

Глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин холдинга» Андрей Бриль также уверен, что коренных преобразований на рынке не произойдет: поправками недовольны лишь единицы.

«Мы всегда выкупаем землю под возведенными объектами. Выкуп земли — это нормальная цивилизованная практика. Да, кому-то, может быть, хочется сидеть на земле, которая в аренде. Но я не вижу в этом большой трагедии, существенным образом изменения в ГК на рынке не скажутся», — рассказал УрБК Андрей Бриль.

Полина Мудрова