Апартаменты в Екатеринбурге: выгода или проблемы?

Екатеринбургский рынок жилья пополнился относительно новым видом недвижимости — жилыми апартаментами. Застройщики и риэлторы видят за ними будущее, говоря о снижении затрат на строительство, а соответственно, и меньшей конечной стоимости для покупателей. Однако власти такую позицию не поддерживают, говоря о дальнейших сложностях, которые ждут обладателя апартаментов. Самые минимальные неприятности — сложности при продаже такого имущества. Также жильцов могут ждать и непомерно высокие ежемесячные платежи за услуги ЖКХ.

Как и многое другое, этот формат недвижимости пришел к нам с Запада, где под апартаментами подразумевается квартира гостиничного типа с возможностью аренды на короткий или длительный срок. Если рассматривать екатеринбургские апартаменты, некоторые из них ничем от обычных квартир не отличаются, кроме невозможности прописаться и цены, ввиду того что здание построено на территории, не предназначенной для жилого строительства. Еще одно принципиальное отличие — в европейских апартаментах за отдельную плату предоставляется сервисное обслуживание, в екатеринбургских такая услуга не предусмотрена.

Партнер ЗАО «Правовые интересы» Анна Чернышева рассказала, что, когда ввели Земельный кодекс, нежилую землю можно было оформлять без аукционов — и, конечно, многие ее приобрели под офисные здания в большом количестве. Сейчас рынок офисной недвижимости уже заполнен, потребности строить офисы на окраинах нет, а использование этих участков возможно и для постройки гостиниц. Вот у застройщиков и появилась идея строить гостиницы на манер западных апарт-отелей. Одна «комната» здесь будет продаваться как жилье, предполагается, что купивший получает право собственности на эту недвижимость.

По словам экспертов, застройщикам выгодны такие объекты, потому что к жилью существуют специальные строительные требования как по благоустройству, так и по расположению комнат, а главное — есть требование минимального размера (примерно 44–45 квадратных метров). В отношении апартаментов таких требований нет.

В Екатеринбурге уже существует порядка 5–6 подобных проектов. Среди них проект владельца БЦ «Антей» Андрея Гавриловского, в котором планируется разместить и апартаменты.

Строительством такого жилья в настоящее время активно занимается и компания «Атомстройкомплекс». Так, в районе Эльмаш, по задумке компании, должен появиться целый микрорайон. Основным преимуществом такого жилья в компании называют его цену.

Директор агентства недвижимости «Атомстройкомплекс» Александр Матофаев объяснил это тем, что земельный участок, на котором ведется строительство, не имеет дополнительных обременений, таких как подключение к коммуникациям и отселение из ветхого аварийного жилья. Так, по его словам, сегодня почти все участки идут с отселением.

«Мы можем продавать практически по сметной стоимости квадратного метра, плюс издержки там идут на банковский кредит и так далее. Сегодня средняя стоимость жилья по рынку варьируется в пределах от 55 до 60 тысяч за квадратный метр по новостройкам. В апартаментах эта стоимость варьируется от 45 до 50 тысяч. Это основной момент, на который среагировал рынок в данном случае», — сообщил УрБК Александр Матофаев, добавив, что такая недвижимость сейчас имеет хороший спрос.

«Когда мы в прошлом году стартовали с этим проектом и понимали, что мы делаем это впервые в городе Екатеринбурге, конечно, определенное волнение было, насколько такой формат недвижимости будет востребован. На сегодняшний день у нас заканчивается строительство первой очереди и ведется активное строительство второй и третьей. Сейчас первая очередь реализована полностью, хотя дом еще строится. Второй дом также заполнен уже на треть», — отметил Александр Матофаев.

Впрочем, власти Екатеринбурга оптимизма застройщиков не разделяют. Пресс-секретарь администрации Екатеринбурга сообщил корреспонденту УрБК, что само по себе строительство апарт-отелей — это использование некой бреши в законе, которая позволяет строить в санитарных зонах отдельных предприятий. На таких территориях по закону строить жилые дома нельзя, но допустимо использование объекта для временного нахождения.

«Люди, которые покупают там жилье, должны понимать, что будут жить в санитарно-защитной зоне при предприятии, от которого возможны выбросы, неблагоприятная экологическая обстановка, поскольку это санитарно-защитная зона. И каково там качество воздуха — тоже интересный вопрос, требующий особого контроля. Квартплата, которая будет приходить жильцам, будет, наверное, в разы больше, чем у людей, которые проживают в нормальных домах, потому что они будут платить за энергоресурсы как некое юридическое лицо, находящееся на данном объекте, а для юридических лиц тарифы гораздо выше. Также жители данных домов не смогут как-то участвовать в субсидировании своих платежей. И не смогут продать свою квартиру, поскольку будут собственниками не ее, а, скорее, будут в доле, то есть собственниками некоей части здания, и по закону не смогут продать свою часть, не согласовав продажу с другими собственниками», — заявил Денис Сухоруков.

Другой минус — отсутствие возможности регистрации: оформить прописку в таком виде жилья будет невозможно. Скорее всего, выходом из этой ситуации станет регистрация не по месту жительства, а по месту пребывания, отмечает Анна Чернышева.

«Что касается вопроса собственности, то все будет зависеть от того, будет ли здание разделено на отдельные комнаты, — тогда их можно будет продавать по отдельности. Но если это будет долевое участие, то есть доля в виде отдельной комнаты, собственники могут решить этот вопрос согласованно. Нельзя сказать, что продать будет нельзя, просто собственник будет иметь другие права. Теоретически это как в коммунальной квартире продать или купить комнату. Люди ведь подписывают общие положения при покупке такого жилья. Юридически это все сложнее, чем с отдельными квартирами», — объясняет Анна Чернышева.

Также партнер ЗАО «Правовые интересы» объяснила, что администрация против подобных проектов, потому что желает, чтобы землю покупали с аукционов. А при таком строительстве не приходится ходить к ней «на поклон» с деньгами. В итоге квартиры дешевле за счет того процента, который обычно уходит в администрацию.

Риэлторы же оценивают перспективу такого строительства в целом положительно, опираясь на опыт Москвы и Санкт-Петербурга. А также отмечают и особенности нашего рынка, где люди предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, так как фондовый рынок развит не так хорошо, как на Западе.

«Сам факт наличия недвижимости и возможность ее приобретения имеет значение для покупателей. Люди в большинстве случаев инвестируют в сектор недвижимости, а непосредственно апартаменты имеют инвестиционную привлекательность больше, чем обычная квартира. Рынок апартаментов как доходного жилья должен у нас развиваться. Причем не только городской, но и загородный — в принципе, за ним будущее», — сообщает руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин.

Татьяна Юстус