«Жилье вне закона»: прописка не спасет апартаменты

Два года назад на рынке Екатеринбурга появился новый вид недвижимости — апартаменты. Под этим словом понимается квартира, пригодная для постоянного места жительства, но в которой невозможно прописаться. Эксперты же предупреждают: такие объекты строятся в обход норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям. Соответственно, статус «жилых» они могут получить только при проведении дополнительных экспертиз. Юристы утверждают, что теоретически это можно сделать через суд, однако на практике добиться положительного результата практически невозможно.

Напомним, совет по правам человека при президенте Российской Федерации выступил с инициативой разрешить россиянам регистрироваться по месту пребывания и жительства как в жилых, так и в нежилых помещениях, в том числе апартаментах. Однако эксперты утверждают, что прописка — лишь один из немногих юридических нюансов, исправление которого не сделает апартаменты полноценным жильем.

Руководитель практики споров с недвижимостью агентства юридической безопасности «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев утверждает, что изначальная концепция апартаментов или «апарт-отелей» — явный способ отхода от требований, предъявляемых государством к жилым помещениям, к примеру, к уровню инсоляции или шума.

«Апартаменты по проектному решению — это гостиница, то есть нежилое здание, где люди могут проживать временно. Требования к подобным проектам не такие жесткие, как к жилым. Это касается всего: от инсоляции до толщины стен и близости промышленных проектов, поэтому их строительство более дешевое. На государственном уровне строительство апарт-отелей не поддерживается, хотя это не запрещено. Люди, которые приобретают такую недвижимость, не представляют всех последствий, которые связаны с покупкой», — пояснил Александр Латыев.

Президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок добавила, что апартаменты — это нежилое помещение с жилым функционалом. В связи с этим тарифы на потребление электроэнергии здесь в три раза выше, чем в жилых домах. Однако, по ее словам, это не единственная проблема, которая возникнет при покупке такого помещения.

«Срок регистрации в апартаментах 6 месяцев, далее собственнику придется снова обращаться в соответствующую службу по месту пребывания, тратить время и деньги. Если собственник — юридическое лицо, то возникнут проблемы с налогом на добавленную стоимость, так как при передаче номера (апартамент — это все-таки гостиница) в арендное пользование НДС возмещению не подлежит. Если собственник — физическое лицо, то не очень понятно решение вопроса по возмещению подоходного налога. Статья 220 Налогового кодекса предусматривает имущественный налоговый вычет только при приобретении в собственность жилья или при строительстве жилого помещения, жилого дома, а апартаменты таковыми не являются», — пояснила Татьяна Деменок.

Таким образом, отсутствие возможности прописаться в апарт-отелях — это всего лишь вершина айсберга тех проблем, с которыми столкнется собственник апартаментов. Впрочем, как утверждают строители таких объектов, сейчас регистрация по месту жительства теряет свое значение.

«Апартаменты на рынке Екатеринбурга появились два года назад. Для нас это все еще новинка. Возможно, если постоянная прописка в них будет разрешена, спрос на них повысится. Сейчас реалии таковы, что на ней завязано много важных социальных моментов, таких как прием в больницах или запись в детские сады, но государство от этого постепенно отходит, так что, возможно, прописки скоро будут не нужны», — отметили в пресс-службе ЗАО «Корпорация Атомстройкомплекс».

Впрочем, юристы не уверены в том, что понятие прописки скоро уйдет из юридического поля Российской Федерации.

«Сейчас к регистрации по месту жительства привязаны все основные юридические действия и процедуры: иски, учет в налоговых органах, в пенсионном фонде. Иногда в больницах не принимают с полисом не по месту жительства. Это устоявшаяся практика, хотя и не соответствующая закону», — пояснил старший партнер агентства юридической безопасности «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Роман Речкин.

Несмотря на все вышеперечисленное, эксперты утверждают, что апартаменты все-таки заняли свое место на рынке, в основном благодаря доступным ценам.

Специалисты «Атомстройкомплекса» пояснили, что низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что они строятся на территории промышленных зон, где земля дешевле. По их данным, жилье в апарт-отеле в Екатеринбурге можно купить по цене от 1 млн 800 тыс. руб.

Цены на этот вид недвижимости действительно подкупают людей, отмечают риэлторы. Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев считает, что пока государственная политика в отношении этого вида жилья не ясна, люди рассматривают их как решение жилищной проблемы.

«В тех сегментах, где нет официального заявления властей, что они будут осуществлять снос объектов, продажи идут хорошо. Однако я бы не сказал, что апартаменты пользуются ажиотажным спросом. Хотя это очень бюджетное решение жилищного вопроса. Их можно приобрести за 600-800 тыс. в городах-спутниках Екатеринбурга, а в самом мегаполисе их можно найти за 1 млн 200 тыс. руб.», — рассказал он.

Впрочем, аналитики прогнозируют, что если прописка в апартаментах будет разрешена, они лишатся и этого достоинства.

«На цены на недвижимость влияет множество факторов, в том числе спрос и предложение. Но на местном рынке это проявляется слабо. Теоретически если в апартаментах будет разрешено регистрироваться на постоянной основе, застройщики могут накрутить на них цены», — отметил финансовый аналитик Константин Селянин.

В целом эксперты уверены, что инициатива разрешать прописку в нежилых помещениях приведет лишь к затруднению в работе правоохранительных органов. Участь граждан, которые приобрели апартаменты, она не облегчит, потому что не изменит самой концепции апартаментов.

«Философия прописки логически связана с жилищными нормами права. Изначально считалось, что регистрироваться можно только в том помещении, которое по своему назначению может быть жилым. Соответственно, к таким помещениям всегда предъявлялись повышенные требования. Но разрешая прописку в нежилых помещениях, государство оставляет непонятным, как быть, если нарушаются другие права граждан, такие как доступ к инфраструктуре, экологии и так далее», — отметил директор юридического агентства «Дефанс» Евгений Осинцев.

По его мнению, проблема также связана с недостоверной рекламой этих объектов. Под иностранным словом «апартаменты» застройщики предлагают некие помещения для постоянного места жительства, которые таковыми не являются.

«В российском жилищном законодательстве нет такой понятийной категории как «апартаменты». В данном случае заимствовано иностранное слово, под которым понимается квартира. Это рекламный ход, который сбивает людей с толку. Сейчас под видом апартаментов людям фактически предлагают нежилое помещение с возможной пропиской, но это все равно не квартира, и теми благами, которые полагаются для жилого фонда, человек здесь не будет пользоваться», — пояснил он.

Получается, что заложниками в этой ситуации останутся люди, даже если им будет разрешена регистрация в этих помещениях.

«Граждане будут полагать, что вместе с покупкой апартаментов, а тем более с регистрацией, они будут получать и остальные блага, заселившись в это помещение. Но когда они начнут там жить, то поймут, что этих плюсов нет. Тогда люди пойдут жаловаться на застройщика в прокуратуру и суды. Они будут требовать от муниципалитетов соответствующей инфраструктуры. А когда круг «прокуратура — суд — полиция — застройщик» замкнется, они поймут, что их обманули», — заключил Евгений Осинцев.

Татьяна Юстус